주택재개발정비사업에서 조합원지위 및 분양권과 관련하여 자주 등장하는 쟁점이 있다. 바로 수인이 공유하고 있거나 수인이 소유하게 된 부동산에 대하여 조합원 지위를 어떻게 몇 명으로 인정할 것인가의 문제이다.
이번 호에서는 이러한 쟁점 중에서 하나의 토지를 분할하여 수인이 소유하게 된 경우와 관련된 문제를 살펴본다. 즉 정비구역 내 1필지의 토지를 수개의 필지로 분할하는 것이 허용되는지 여부, 분할된 수개의 필지를 수인이 공유하거나 각각 1인이 단독소유하여 수인이 소유하게 된 경우 조합원 지위는 누가 몇 명이 갖게 되는 것인지 등 토지분할과 조합원 지위에 대한 쟁점에 대하여 살펴본다.
정비구역 내 토지분할의 허용여부
우선 정비구역 내에서 토지분할이 허용되는지 여부에 관하여 도시정비법 제5조 제1항에서는 정비구역의 지정 및 고시가 된 후에는 정비구역 안에서의 ‘토지분할’은 시장·군수의 허가를 받지 않고는 제한되며, 제5조 제3항에서는 “시장·군수는 제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 원상회복을 명할 수 있다“고 규정하고 있다.
따라서 원칙적으로 정비구역의 지정 및 고시된 후에는 정비구역 내에서 관할청의 허가 없이 이루어진 토지분할은 위 도시정비법 제5조 제1항 반하여 허용될 수 없다.
토지분할과 조합원 지위
그러나 위와 같이 정비구역이 지정 고시된 후에는 토지분할이 허용되지 않음에도 불구하고 실제 사례에서는 관할청의 허가 없이 토지를 분할하여 부동산 등기까지 경료하는 경우가 자주 발생하고 있다. 이러한 경우 특히 분양권과 관련하여 그 토지분할에 따른 조합원 지위에 대하여 자주 문제가 발생하고 있다.
구체적으로 예를 들면 한 필지의 토지를 갑과 을, 2명이 공유하여 공동조합원(조합원 1인)의 지위를 갖고 있다고 가정하자. 조합설립인가가 된 후 A토지와 B토지로 2필지의 토지로 분할하여 갑은 A토지를, 을은 B토지를 각각 단독소유하게 됐다. 이 경우 갑과 을은 각각 단독 조합원의 지위(조합원 2인)를 갖게 되는가 아니면 토지분할 전과 마찬가지로 공동조합원 지위(조합원 1인)를 갖게 되는가의 문제가 발생한다.
이에 대하여 도시정비법 제19조 제1항 제3호에서는 “조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”고 규정하고 있다.
위 규정에 따르면 결국 조합설립인가 이후 하나의 물건을 수인이 양수하여 수인이 소유하게 된 경우는 물론 한 사람이 소유하던 수개의 물건을 수인이 나누어 각자 하나씩 소유하게 된 경우까지 제3호에 따라 그 수인을 대표하는 1인만을 조합원으로 보게 된다는 것이다.
따라서 예시된 사례와 같이 갑과 을이 공유하던 하나의 토지를 분할하여 2명이 나누어 각자 하나씩의 토지를 소유하게 된 경우에도 갑과 을은 그 대표하는 1인만을 조합원으로 보게 되어 분할 전과 마찬가지로 공동조합원으로서의 지위만을 갖게 되는 것이다.
이상훈 변호사/법률사무소 정비
