다가올 가을 이사철 전세시장의 불안우려가 더욱 커지는 형편에서 가을 임시 국회에서 논의될 분양가상한제 철폐법안에 기대를 걸게 한다.

 

이 법안은 2009년에 발의되었음에도 불구하고 2010년 10월 27일 분양가상한제 폐지안이 민주당 등 야당의 반대로 본회의 안건으로 상정되지도 못한 채 무산되었다.

 

이후에도 여야가 상이한 입장차를 좁히지 못하고 첨예하게 대립하면서 법안이 발의된 이후 수차례에 걸쳐 심의절차를 진행했으나 매번 같은 결과를 반복하며 계류 중에 있는 법안이다.

 

현재 분양가상한제 관련 법안은 그 제도가 갖는 문제점 및 한계와 관련된 진지한 논의가 이루어지기 보다는 다분히 정치적 논쟁거리로 전락한 것 같다.

 

분양가상한제 유지를 계속 고집하는 민주당 등은 분양가상한제를 참여정부의 대표적인 주택정책 분야의 성과로 꼽고 있고, 여당은 연이은 재ㆍ보선과 내년으로 다가온 총선 등을 염두에 두어 표심의 향배에 관심을 둔 채 분양가상한제의 부작용과 문제점에 대해서는 목소리를 높이지 못하고 있다.

 

지난 3월 22일 정부ㆍ여당은 고위 당정협의를 통해 투기지역을 제외하고는 민간택지에 대한 분양가상한제를 폐지하겠다고 발표했다. 그러나 6개월이 지난 오늘날에도 변화된 것은 별로 없고, 정치권에서의 지루한 다툼만 계속되고 있다.

 

야권은 분양가상한제는 건설업체의 폭리를 막아 집값은 상승을 억제하기 때문에 서민의 내집 마련을 지원하는 것이라는 논리를 전개하고 있다.

 

그러나 전문가들의 많은 연구결과는 신규주택의 분양가는 기존 인근단지의 유사한 주택가격 이하로 책정되는 것으로서 신규공급주택이 기존의 주택가격을 끌어올리는 것이 아니라 기존의 주택가격이 높아지면 신규분양주택의 가격도 높아진다는 사실을 규명했다. 따라서 분양가 규제를 주장하는 것은 원인과 결과를 혼동한 착각의 산물인 것이다.

 

신규주택의 가격을 통제하게 되면 소비자들은 품질과는 무관하게 명목상 낮은 가격에 주택이 공급될 것이라 기대한다. 시장가격이하로 신규주택의 공급 가격을  규제하게 되면 재고주택에 대한 구매수요를 위축시키고 신규분양주택 시장에 수요초과와 대기수요를 가중시키게 된다.

 

이는 전세시장의 가격상승에 중요한 요인으로 작용하고 있으며, 전세시장에 머물 수밖에 없는 서민의 주거안정을 해치게 되는 한편 재고주택시장의 거래를 위축시킨다.

 

분양가상한제 시행으로 나타난 가장 큰 부작용은 주택공급 부족을 초래했다는 것이다. 분양가상한제 시행 직전인 2007년에는 55만호를 넘는 물량이 공급되었다. 이후 2008년에는 37만호 수준으로 급감하고, 2009년도 역시 40만호에 못 미치는 수준에 머물렀다. 2010년에도 38만6천여호 수준으로 주택이 공급되었다.

 

민간부문 주택 공급은 전체 주택공급 감소세 보다 더 큰 폭으로 급감하고 있다. 분양가상한제가 민간택지에까지 확대 시행된 2007년 9월 이후 주택 공급 실적이 해마다 감소하면서 2007년 말 40만호에 이르던 민간부문 공급이 2008년 23만호, 2009년 21만호, 2010년 24만호로 줄었다. 최근 전세난 역시 민간부문 주택 공급 감소와 무관하지 않다.

 

분양가상한제는 시장경제질서의 기본적 원칙인 가격(price)결정 방식에 정면으로 어긋나는 시장에 대한 무자비한 규제다. 재화 가격은 시장에서 수요자와 공급자 간 협상으로 결정되어야 한다.

 

그런데 분양가상한제는 근본적으로 이윤(prfit)을 추구하는 민간 기업에게 주택이라는 재화 가격을 비용(cost)을 기준으로 결정하도록 강요하는 것으로서 시장경제의 가격 결정 틀을 포기하라고 강요하는 것이다.

 

정치권은 주택가격은 수요와 공급에 따라 결정되도록 유도해서, 안정적이고 지속적으로 주택을 건설ㆍ공급하여 주택 수급에 균형을 이루는 것이 주택가격을 안정시키는 지름길이고, 그것이 주택시장 정상화를 위한 올바른 해법이요, 전세시장을 안정시켜 진정으로 서민의 내집 마련과 주거안정을 돕는 것임을 깨달아야 할 것이다.