재개발·재건축사업이 우리나라에 도입되어 약 40여년이 흘렀습니다. 그 동안 여러 차례의 대대적인 법률 제·개정을 통해 〈도시 및 주거환경정비법〉과 〈도시재정비촉진을 위한특별법〉이 시행 중에 있으며, 최근에는 이들을 통폐합한 〈도시재정비 및 주거환경재생법〉이 새롭게 입법예고 되었습니다.

 

이번호부터 몇 차례에 걸쳐 재개발·재건축사업이 가지고 있는 제도적인 한계와 문제점에 대하여 검토하고 각각의 문제점들에 대하여 적절한 해결방법이 있는지 찾아보는 기회를 가지고자 합니다.

 

재개발·재건축사업과 같은 정비사업의 문제점들에 대해서는 여러 경로를 통해 알려져 있습니다. 그리고 제도가 가지고 있는 한계에 대해서도 많은 연구가 있었던 것이 사실입니다.

 

정비사업 제도 자체가 가지고 있는 한계와 정비사업 시행에 따른 문제들을 살펴보면, 첫째 물리적 정비에 치중하고 있다는 것입니다. 물리적 정비는 공간적으로 재개발구역 또는 재건축구역내의 건축물들을 철거한 후 새로운 기반시설과 주택을 설치하는 것을 말합니다.

 

둘째는 정비사업은 공공의 개입이 많아야 한다고 하는데 정작 필요한 공공의 재정투입이 거의 이루어지지 않고 있다는 것입니다. 제도에서는 일부 공공의 재정투입이 가능하도록 하고 있으나 실제로 그 사례나 금액은 많지 않은게 현실입니다. 물론 정비사업 중 하나의 유형인 주거환경개선사업의 경우에는 기반시설 등의 확충을 위해서 정부와 지자체가 예산을 투입하고 있습니다. 하지만 그 외의 재건축사업, 재개발사업, 그리고 도시환경정비사업에서는 그렇지 않은 실정입니다.

 

셋째로 정비사업은 법률이 정하고 있는 여러 단계별로 인·허가를 거쳐야 하는 절차적인 성격이 강한 사업이라는 것입니다. 이로 인하여 사업기간은 상당히 길어지고 있으며, 알려진 바에 따르면 서울시내 정비사업의 평균 소요기간은 8년6개월 이상이라고 합니다.

 

넷째는 선계획·후개발이라는 대의 명분으로 도입한 도시·주거환경정비기본계획이 본연의 역할을 충분히 하지 못하면서 단순히 정비예정구역만을 표시하는 것으로 전락·운영된다는 것입니다. 이로 인하여 재개발사업이 온 나라에서 동시에 시행되는 문제를 낳는 결과를 가져 왔습니다.

 

다섯째는 정비사업은 사업성 위주로 시행되는 사업으로 주택시장과 부동산시장의 침체에 따라 사업추진이 지지부진하거나 무산되는 등 경기에 민감한 사업이라는 것입니다.

 

여섯째는 추진하던 사업이 부동산 경기 침체나 혹은 조합원간의 갈등으로 장기간 시행되지 못하는 경우 이를 중도에 그만 둘 수 있는 제도가 없어 조합원의 재산권이 장기간 제한 받는 문제가 생긴다는 것입니다.

 

일곱째는 정비사업이 수익성 위주의 사업으로 추진되면서 기존 거주자들의 주거안정을 고려하지 않는 경향이 강하게 나타나면서 사회갈등을 일으키고 있으며, 심지어는 용산사태와 같은 불행한 일도 발생한다는 것입니다.

 

여덟째는 정비사업에 참여하는 이해관계자가 너무 많아 이권다툼이 심하게 나타나고 이로 인하여 부정과 비리가 생길 가능성이 아주 높을 뿐만 아니라 실제로 그런 일이 빈번하게 일어나는 사업입니다.

 

아홉째는 요즘과 같은 부동산 침체기에 더욱 관심이 집중되고 있습니다만 사업초기에 사업에 참여하는 토지등소유자가 자신의 권리가액을 알지 못하고 사업을 시작하는 것입니다. 이로 인한 갈등과 대립이 극에 달한 것이 오늘의 현실입니다.

 

지금까지 지적한 것 외에도 정비사업의 제도의 한계와 시행과정에서 많은 문제들이 나타나고 있으며, 이를 해결하기 위하여 제도와 법을 개정하는 등 여러가지 방안이 추진되고 있거나, 이미 많은 제도들이 시행되고 있기도 합니다.

 

하지만 그 동안 제도와 법률로서 해결하고자 했던 문제들이 제대로 해결되고 있는지는 명확하지 않습니다. 앞으로 각각의 문제들에 대하여 좋은 방법이 있는지 논의해 보고자 합니다.