② 현금받아 과세되는 양도차익의 계산은=1세대2주택 이상 보유한 상태에서 재건축 대상 주택에 대한 현금 청산을 받는 경우에는 그 부분에 대하여는 과세됩니다.

 

예를 들어 오래전에 3억원에 취득하고 부대비용 2천만원이 추가되었고 종전자산 17평아파트의 권리가액이 7억원인 경우 24평아파트 1채와 현금청산으로 3억5천만원을 받게 될 경우 과세되는 양도차익 계산해 봅시다.

 

‘(권리가액 7억원-취득가액 3억원-기타경비 2천만원)×현금청산액 3억5천만원/종전자산권리가액 7억원=과세되는 양도차익’

 

따라서 총 3억8천만원 중 50%인 1억9천만원입니다. 즉 권리가액 7억원 중 50%는 현금으로 받았고 50%는 새로운 아파트를 환지처분으로 받게 된 것이므로 아파트로 받은 환지처분은 과세 대상이 아니나, 현금으로 받은 부분은 일부( 여기서는 50%) 분할하여 양도한 것으로 보아 과세하는 것입니다. 나머지 50% 양도차익은 차후에 양도될 경우에 과세되거나 혹은 그때 1세대1주택이라면 비과세 될 것입니다.

 

③ 현금 받은 것이 없이 오히려 추가 부담하는 경우=위와는 반대로 주택이나 상가 등 종전 부동산을 제공하고 현금 보상금 없이 오히려 종전자산보다 종후자산금액이 큰 경우로서(큰평수 희망한 경우 등) 추가부담금을 납부하게 되는 경우는 양도가 발생된 것이 아니므로 현재는 과세 대상이 없으며 차후에 다른 사람에게 부동산을 양도할 경우 과세 대상이 될 것입니다. 2개의 아파트를 제공하고 1개의 큰 상가나 아파트를 받는 경우에도 관리처분계획에 의한 것이라면 과세관청의 의견과 달리 저는 과세대상이 아니라고 봅니다.

 

④ 장기보유공제 가능한지? 50%중과세 하는지=과세대상이 될 경우 양도차익에서 2주택 이상이 아닌 경우에는 장기 보유공제도 받을 수 있을 것입니다. 다만 2주택 이상인 경우에는 장기보유 공제는 받을 수 없습니다.

 

또 2주택자인 경우에도 2012년 말까지는 50%세율을 최고 35%세율까지만 적용하여 일반 부동산과 차이가 鞭윱求�. 더불어 강남, 서초, 송파구에 소재하는 주택을 양도하는 경우 3주택 이상인 자에 해당되면 45%과세 대상입니다. 따라서 2주택 이상자인 경우 세부담이 적은 주택을 먼저 양도하거나 증여하는 등 조치를 한 후에 양도차익이 많은 주택을 양도하는 방안도 검토해 볼만 합니다.

 

최근 정부에서는 중과세 제도를 폐지하고 2주택 이상도 장기보유공제 한다고 하므로 앞으로 세법개정을 지켜보아야 합니다.

 

⑤ 조합에 양도하면 20% 세액감면 되나요=기반시설을 수반하는 정비사업구역내의 주택이나 상가, 토지 등 부동산을 조합에  양도하고 현금을 받는 경우에는 조세특례제한법 제77조 규정에 따라 납부할 세액의 20%를 감면 받을 수 있으므로 해당 사항 검토가 필요합니다. 다만, 조합에 양도가 아니고 개인간에 양도하여 명의 변경되는 경우에는 20%감면 대상이 아닙니다.

 

⑥ 세금은 언제 내나요=위에서 양도 시기는 현금으로 받은 경우 잔금 받은 날이지만 잔금 전에 사용수익하거나 인도한 경우 또는 소유권이전 등기를 먼저 한 경우에는 인도일, 사용수익일, 소유권이전 등기일을 말하며, 양도일로부터 2개월 말일까지 세무전문가에게 의뢰하여 자진신고 납부해야 합니다.

 

만약에 현금 청산금을 3회이상 나누어 받고 그 기간(계약금이후 잔금까지 기간)이 1년 이상인 경우(대부분 조합이 이에 해당함)는 장기할부 조건 양도이므로 소유권이전 등기일 또는 인도일을 양도일로 보아야 할 것입니다. 또한 자진신고 하지 않으면 가산세가 부과 됩니다.

 

과세·비과세여부와 세액 계산에 관하여는 아주 복잡하므로 반드시 전문가와 상담이 필요합니다.
 〈문의 : 02-557-0082〉