사람들이 부동산 법원경매를 하는 이유는 무엇일까를 생각해 보면 십중팔구는 시세보다 싸게 사기 위해서다. 지금의 법원경매는 투자수요뿐 아니라 실수요까지 섞여 있어 수요층이 매우 두텁다. 이 때문에 경매법정은 연일 북새통이다. 그 안에서 흔들림 없이 자기가 생각하는 액수를 기입해 낙찰을 받기란 여간 힘들지 않다.
한 경매정보업체에 따르면 서울 수도권의 경매아파트 경쟁률은 평균 9.2대 1이다. 아홉 번을 입찰해야 한번 될까 말까하다는 말로, 이것도 다소 낮아져서 이렇다. 봄 이사철에는 10대 1을 넘었다.
서울 수도권의 아파트 평균 낙찰가율은 90%를 웃돈다. 이중 열에 3~4건은 100% 이상의 고가낙찰이다.
고가낙찰이 이뤄지는 이유는 크게 세 가지다. 하나는 감정평가금액 즉 최초 경매진행가격 대비 실제 아파트가격이 더 높은 경우며, 둘째는 물건선점에 대한 욕구 때문이다. 세 번째로는 과거 입찰 경험에 의한 학습효과 때문인데 하나하나 뜯어보면 이렇다.
먼저 감정평가금액보다 주택가격이 올라간 경우 감정평가를 한 시점과 법원 매각일까지는 통상 6개월~1년여가 소요된다. 이 때 부동산 가격이 6개월~1년 새 떨어졌다면 당연 100%에 입찰하는 사람은 특수관계인이 아니고는 없을 것이다.
하지만 역으로 가격이 올랐다면 사정은 다르다. 감정시점에 3억원을 하던 아파트가 1년 새 3억6천만원으로 상승했다면 입찰에 들어오는 수요자들은 입찰가를 3억원부터 3억5천여만 원까지 써내며 수십 명이 들어올 것이다.
실제 수원지방법원 안산지원 경매법정에는 경기도 광명시 하안동 주공아파트 실면적 36㎡에 총 36명이 입찰했다. 경매 시작가는 1억3천만원으로 역시 100%(감정가)였지만, 낙찰가는 1억5천700만원. 무려 120%가 넘은 낙찰률이었다. 이런 웃지 못 할 상황에 낙찰된 아파트의 시세를 보면 쉽게 이해가 간다. 입찰 당시 호가는 1억7천만원이었다.
고가낙찰이 발생하는 두 번째 이유는 ‘물건선점에 민감’해지는 경우다. 물건을 선점해야 한다는 심리가 강하게 작용하는 것으로, 주로 부동산 상승기에 종종 볼 수 있는 풍경이다.
상승기에는 시간이 지날수록 가격은 더 오른다고 판단하기 때문에 감정가에 100% 가까이 또는 100%를 넘겨도 입찰에 참여하는 것이다.
반대의 경우에는 ‘가격’에 민감해지는 것인데, 이런 현상은 하락기에 볼 수 있는 반응들로 이때는 눈치작전 보다 현재의 수익률에 입찰가격 기준을 두게 된다.
셋째로는 과거의 학습효과 때문이다. 지난번과 비슷한 지역, 유사한 물건에 입찰을 했는데 낙찰 받지 못했다면, 이번에는 더 높은 가격을 써내야 한다는 학습에 의한 입찰가 상향 조정이 고가 낙찰의 원인을 만들어내고 있다.
지난해 하반기부터 시작된 부동산경기 호조세는 경매시장에도 영향을 미치고 있다. 2014년 9월 이후의 법원경매는 전세난에 지친 실수요자들의 내집마련이 다수를 차지했다. 한데 지금은 시장이 호전되면서 실수요자와 투자자가 뒤섞여 있다. 이와는 달리 경쟁률은 날로 치솟고 있다. 공급물량은 빠르게 소진되는 반면 신규 유입물량은 적어 역대 최저치를 기록하기 있기 때문이다.
낮은 은행금리는 주택담보대출에 대한 주거비부담을 경감시켰고, 불량채권에 의한 경매시장유입을 크게 감소시켰다. 11일 한국은행은 기준금리를 1.75%에서 1.5%로 0.25%p인하했다. 시장의 활기를 위한 것이지만 경매시장에서 물건 찾기가 더욱 어려워지고 있다는 반증이다.
이런 현상들이 경매 수요자들에게 고가낙찰을 부추기고 있다. 빠르게 소진되는 경매물건과 달리 신규유입은 적다보니 물건 선점차원의 심리적 반응이 나타나는 것이다. 일명 ‘묻지마 입찰’이 성행하는 이유다.
이럴 때 일수록 더욱 신중한 접근이 필요하다. 경매는 투자수익과 연관되어진다. 자신이 기준한 최소의 투자수익과 그에 맞는 입찰가 조정이 선행돼야 실패하지 않는다.
하나 더, 묻지마 입찰에서 자칫 놓치기 쉬운 게 자금 동원능력이다. 담보대출은 낙찰가에 80% 또는 시세의 60% 중 낮은 쪽을 적용한다. 자신의 소득과 연결되어진 DTI 즉, 총부채상환비율이 적용되면 생각보다 대출금액이 안 나오는 경우가 많으니 자금계획도 미리 짜야 한다.
직장생활에서 월급만 가지고 생활한다는 것은 불가능한 일인지 모른다. 제2의 수입원인 재테크는 지금 시대에 꼭 필요한 노후대책일 것이다.
