관련된 통계자료에 근거해서 상반기를 정리하고 하반기 시장을 가늠해 본다. 상반기 시장의 핵심은 청약시장의 회복이 뚜렷했다는 것이며 기존 주택시장도 중소형 중심으로 거래가 활발해졌다. 2006년 하반기 주택시장 호황기와 유사한 상황이었다.
그렇지만 거래량이 늘어난 것에 견주어 볼 때 기존 주택시장은 청약시장 만큼 움직임이 활발하지는 않다. 시장의 흐름이 주로 신규 청약시장과 새 아파트로 쏠리는 현상이 두드러지고 있다는 것이 2006년 하반기 나타났던 신규분양시장과 기존 재고주택시장의 동시호황 모습과는 다른 점이다. 또 늘어난 거래량에 비해 가격 상승폭도 크지 않은 점도 달라진 모습이다.
대개 5월은 주택시장 비수기이지만 올해 5월 서울의 아파트 거래량은 다섯 달 연속 사상 최대치를 경신했으며 값도 오름세를 보였다. 대구에서는 신규 분양 아파트에 10만명이 넘는 청약자가 몰리는 등 청약 열기도 뜨겁다.
5월 30일 기준으로 5월 서울 아파트 거래량은 1만2천244건으로 실거래가격 조사를 시작한 2006년 이후 10년 만에 5월 거래량으로는 역대 최대치를 기록했다. 성수기였던 올 3월 1만3천6건, 4월 1만3천829건 만큼 거래가 활발했는데 연립·다세대주택도 5천647건이 거래돼 연중 최대치인 4월 6천527건에 이어 크게 증가했다.
국민은행이 발표한 5월 서울 아파트 매매가격지수를 보면 4월 대비 평균 0.39% 올랐다. 연초부터 전세난에 지친 실수요자들의 매매 전환이 꾸준히 이어지는데다 저금리와 규제 완화 영향으로 투자 수요도 일부 가세하고 있는 것으로 보인다.
분양 물량 또한 증가추세로 2월 8천여가구에서 3월 2만5천가구로 늘었고 4월에는 4만4천 가구가 넘게 분양되었다. 4월부터 민영주택분양가 상한제가 철폐되자 업체들은 분양가를 올리기 시작했다. 주요지역 분양가는 평형에 따라 다르지만 인기지역의 경우 지난해 대비 10~20% 정도 인상됐다.
그래도 청약 경쟁은 높아만 가고 있다. 집값은 싸면 수요가 줄고 집값이 오르면 수요가 오히려 늘어난다. 서둘러 분양을 받지 않으면 더 높은 가격을 지불할 수 밖에 없을 것이라는 불안감이 시장을 지배하기 때문이다. 분양가가 높아지면 수요가 줄어야 하는데 분양가가 상승하니까 청약시장이 더욱 붐비는 기현상이 벌어지고 있다.
땅값도 뛰고 있다. 국토교통부는 올해 1월 1일 기준 전국 토지 3천199만 필지의 개별 공시지가가 지난해보다 4.63% 올랐다고 발표했다. 2008년 9.9% 이후 7년 만에 최대 상승 폭으로서 2009년 0.81% 내린 뒤 6년 연속 오름세를 타고 있다.
그러나 주택 거래가 늘어나자 가계 빚도 덩달아 증가하고 있다. 올해 1분기 말 기준 가계신용 잔액이 1천99조3천억원을 찍었다. 작년 1분기 말보다 74조4천억원이나 늘어난 것이다.
이는 2002년 통계 집계 이후 역대 1분기끼리의 증가 폭으로는 최대치로서 부동산시장 활성화에 따른 주택담보대출 증가가 가장 큰 원인이다. 비록 가계부채는 절대량이 많고 적음의 문제라기 보다는 질이 문제이기는 하다.
그러나 빚이 눈덩이처럼 불어났으니 금리 인상이 주택시장과 전체 경제에 미칠 파장을 가볍게 볼 수 없다. 올해 하반기 중 미국발 금리 인상을 기정사실로 하는 분위기가 형성되고 있다.
주택금융공사를 비롯한 금융기관이 주택담보대출 금리를 슬그머니 올리고 있다. 무리해서 빚을 내 집을 샀다면 그 타격이 더 클 것이다.
오는 7월 말로 끝나는 LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 규제 완화 조치의 연장 여부를 보면 정부가 하반기 어떠한 정책을 쓸 것인지를 엿볼 수 있을 것이다.
내수 활성화를 위해 가계부채가 증가하더라도 상반기에 시행하던 주택대출 증가정책을 계속할 것인지가 하반기 주택시장의 활력을 좌우할 것이다.
글 - 장성수 공학박사, 주거복지연대 전문위원
