Q : 서울 강동구 고덕동에 아파트를 소유하고 있는 조합원입니다. 우리 사업은 몇 달전 서울시로부터 사업시행 계획인가를 받았고 관리처분계획인가를 준비하고 있습니다. 조합원 희망평수를 접수하고 있는데 여러 가지 선택 여하에 따라 양도세 과세 문제가 다르다고 합니다. 저는 본 아파트외에 다른 지역에 2채의 아파트가 또 있습니다. 이러한 상태에서 조합으로부터 24평 아파트 입주권도 받고 일부는 현금으로 청산하여 준다고 합니다. 여러 사례별로 양도세 과세여부와 아울러 과세 될 경우 대략 세금 계산은 어떻게 하는지 궁급합니다.

 

 

A : 재건축이나 재개발 사업의 경우 양도세 과세대상 여부 등 세법 적용은 차이가 없습니다. 다만 소유 주택수 또는 관리처분 계획에 따라 분양받게 되는 아파트 평수와 현금보상 금액에 따라 변수가 여러 가지 있으며, 종전 자산이 주택이나 아파트가 아니고 상가 건물이나 토지인 경우로서 아파트를 분양 받는 경우가 있으므로 그야말로 개인사정에 따라 다양하여 일률적으로 세법을 적용할 수는 없습니다. 따라서 다음과 같이 몇가지 유형으로 양도소득세 과세 문제를 구분하여 설명 드리겠습니다.

 

① 비과세 대상은?=양도일 현재 1세대 1주택인 조합원과 일시적 2주택자는 비과세 됩니다. 재건축(이하 재개발을 포함) 사업구역내에 소재하는 부동산(주택, 아파트, 상가, 공장, 나대지 등)을 조합에 제공하고 〈도시 및 주거환경정비법〉에 따른 관리처분계획에 의거하여 조합으로부터 새로운 아파트, 상가 등을 취득할 수 있는 권리와 별도로 현금 청산금을 교부받는 경우가 있습니다. 이러한 경우 현금으로 청산 받는 부분은 유상이전이므로 양도소득세가 과세됩니다.

 

다만, 조합원이 제공한 종전 자산이 주택이나 아파트로서 양도당시 1세대1주택으로 3년이상 보유하여 비과세 대상 요건에 맞는 주택인 경우에는 현금으로 청산 받는 경우에도 비과세 대상입니다.

 

그러나 종전자산 권리가액이 9억원을 초과한 경우에는 초과하는 금陸� 현금 청산 부분에 해당하는 양도차익은 과세되어야 합니다. 즉 권리가액이 10억원인 조합원이 아파트 1채와 1억원을 현금으로 받은 경우 ‘양도차익×1억/10억’ 즉 양도차익의 10%는 과세될 것입니다.

 

여기서 양도차익은 ‘권리가액-종전자산취득가액-필요경비(등기비용과 수수료 등)’입니다.

 

따라서 9억원이 초과되어도 과세되는 부분은 크지 않을 것이며 권리가액이 9억원이하인 경우로서 1세대1주택인 경우 전혀 양도세 부담이 없습니다. <다음호에 계속>
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