Q : 재건축조합인데 준공인가를 앞두고 있습니다. 조합설립이후에 제기했던 매도청구소송에서 승소하여 판결이 확정되었는데 피고 1명의 부동산에 법원 감정평가금액보다 훨씬 많은 액수의 선순위 압류등기와 근저당등기가 있습니다. 이런 이유로 매도청구 판결의 주문에서는 “대가지급 없이 소유권이전등기를 할 수 있다”고 하고 있습니다. 그러나 이전등기를 해 오더라도 선순위의 권리제한등기를 말소할 방법이 없어 추후 이전고시를 할 때 복잡한 문제가 발생할 것으로 생각됩니다.

A : 1. 재개발 수용의 경우-권리제한 등기 말소=재개발사업의 경우에는 분양 미신청자에 대하여 토지수용을 하게 됩니다. 토지수용에 관한 근거법인 〈공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률〉 제45조제1항은 “사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다”고 되어 있습니다.

 

또 〈부동산등기법〉 제174조는 “토지수용으로 인한 소유권 이전의 등기신청이나 촉탁이 있는 경우에 그 부동산의 등기용지 중 소유권 또는 소유권 외의 권리에 관한 등기가 있으면 그 등기를 말소하여야 한다”고 규정하고 있습니다.

 

재개발사업은 공익사업으로 보기 때문에 위와 같이 신속하고 간편한 토지수용 절차가 적용되며, 권리제한등기가 깨끗하게 말소됩니다.

 

2. 재건축 매도청구-매매계약에 불과하므로 권리제한등기 말소불가=공익사업이 아닌 재건축사업에서는 시간이 오래 걸리는 매도청구제도가 적용됩니다. 이는 사업시행자의 청구에 의하여 매매계약체결이 의제되는 제도입니다. 그런데 ‘매도청구소송에서의 확정판결문’은 “법원이 개인들간의 매매계약서를 강제로 작성해 준 것”에 불과하고 그 이상의 효과는 없습니다. 따라서 매도청구 확정판결에 기하여 소유권이전등기를 받아오더라도 매도청구 소제기시 해둔 처분금지가처분보다 선순위의 압류, 가압류 등기를 말소할 길이 없는 것입니다.

 

 

이우재 부장판사는 〈도시 및 주거환경정비법〉(2009년판) 하권 제116쪽에서 “소유권이전등기를 경료받은 후 제3자로서 변제하면 되는데 이 때 변제할 금액은 채무를 인수하였다는 특별한 사정이 없는 한 매매대금상당액(법원 감정평가금액)이고 매매대금을 초과하는 채권최고액이 아니다. 채권최고액이 매매대금을 초과하더라도 본래 근저당권을 실행하더라도 매매대금을 초과하는 금액은 본래 그 부동산에 의하여 담보될 가능성이 없는 채권이기 때문이다”라고 하고 있습니다.

 

그러나 매매대금 상당액만을 선순위자에게 변제하고 등기말소를 구하였는데 상대방이 거절하면 이를 강제할 방법이 없고 담보될 가능성이 있는지 없는지는 경매절차를 진행시켜봐야 확인되는 것이며 매도청구 절차가 경매절차로 의제되는 것은 아니므로 위와 같은 의견은 입법론으로는 몰라도 현행법의 해석으로는 무리라고 생각됩니다.

 

3. 선순위 권리자가 경매신청을 하도록 유도하는 방법=선순위자가 경매신청을 하도록 유도하여 조합이 낙찰 받으면 각종 권리제한등기가 사라집니다. 그러나 경매에서 조합이 아닌 제3자가 낙찰 받을 수 있고 낙찰자가 조합에게 비싼 값에 사도록 요구하면 조합은 난처해집니다. 이럴 때에는 다시 조합설립변경인가를 받아 낙찰자를 상대로 매도청구소송을 제기하는 방법을 생각해 볼 수 있는데 많은 시간이 소요되므로 준공인가 이전에 충분한 시간을 두고 진행해야 하는 방법입니다.

 

4. 선순위 권리자도 매도청구의 피고로 삼는 방법=최초에 매도청구소송을 제기할 때 토지등소유자 뿐만 아니라 선순위 압류권자나 근저당권자도 피고로 삼는 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 그렇게 하여 법원의 소송절차 내에서 감정평가금액을 각 권리자에게 배당하게 하는 것입니다. 그러나 이 방법이 과연 법원에 의하여 받아들여질지는 미지수입니다.

 

5. 법 개정의 필요성=매도청구소송 절차 내에서 감정평가된 금액을 공탁하고 이를 이해관계인들에게 배당한 후 관련 등기를 말소할 수 있도록 하는 특별규정을 신설할 필요가 있다고 생각합니다.
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