올 들어 주택시장이 조금 회복되면서 분양시장에서의 청약 경쟁률이 높아지고 있다. 또한 주택의 거래량도 증가하여 실수요자들이 주택을 구매하는 것으로 나타나고 있다.
이런 분위기에 힘입어 중단되었던 재개발사업들이 다시 기지개를 켜고 있다. 서울과 수도권은 물론이고 지방 대도시에서도 사업이 재개되고 있다는 소식이 전해지고 있다.
이런 부동산시장의 회복은 금리인하와 전월세 가격의 상승, 그리고 전세시장에서 월세시장으로 전환되는 속도가 빨라지는 등의 복합적 요인들 때문이라는 견해가 지배적이다.
그러나 사업성이 중요한 요소인 분양가격의 상승은 높지 않아서 조합원들의 실질적인 부담의 경감 폭은 크지 않고 있다. 단지, 미분양에 대한 우려가 해소되면서 사업의 주도권을 쥐고 있는 시공사들이 사업을 재개하고자 노력을 하는 수준에 머물러 있다.
부동산시장의 회복세가 모든 정비사업구역에 혜택을 주고 있는 것은 아니다. 조합원들은 분양시장의 회복과 주택거래의 활성화로 인해 중단되었던 사업재개, 심지어는 부담금도 많이 줄어들 것이라고 기대하고 있다.
하지만 서울에서도 여전히 사업성 부족으로 조합원의 부담금이 지나치게 높아 사업추진에 엄두를 내지 못하는 사업구역이 적지 않다.
언론을 통한 부동산시장의 체감경기와 실제 자신이 속해있는 재개발구역의 사업여건이 일치하지 않은 현상이 나타나고 있는 것이다.
서울시는 지난달부터 정비사업구역중에서 사업추진과 사업중단의 갈림길에서 명확한 방향을 정하지 못하고 있는 재개발사업에 대한 사업추진 모니터링을 실시하고 있다. 이번 모니터링 결과를 통해서 사업추진이 가능한 구역에 대해서는 적극적인 사업추진을 지원하겠다는 것이다.
사업추진이 어려운 구역은 재개발사업을 추진하기에는 역부족인 지역여건을 두루 갖추고 있다. 사업성에 장애가 되는 용적률 등이 충분하지 못하는 곳이 일반적이다.
용적률을 충분히 확보하지 못하는 지역의 상당수는 구릉지 등으로 서울시의 계획차원에서 고층 고밀이 불허되는 지역들이다. 그리고 정비계획이나 촉진계획으로 정해진 공공기여가 지나치게 많은 경우도 여기에 해당된다. 구릉지와 같은 노후지역은 도로와 공원 같은 기반시설이 현저히 부족한 경우가 일반적이라서, 재개발사업을 통해 이를 확보하기 위해서는 주민들의 부담이 불가피하게 계획된 것이다.
또한 재개발구역 어디에서든 볼 수 있는 것과 같이 저소득층과 노령인구가 밀집해서 거주하고 있다. 특히, 노령이면서 저소득층이 밀집되어 있는 경우이면서, 구릉지와 같은 제약으로 사업성도 충분히 확보하지 못하는 사업구역은 최악의 여건을 갖추고 있는 셈이다.
뉴타운사업이 많은 이익을 가져다 줄 것이라는 환상에서 시작한 사업과 마찬가지로 재개발사업을 하면 높은 시세 차익을 얻을 것이라는 믿음이 무너지는 사업구역의 경우에는 사업을 추진하기에는 어려움이 너무 크다.
조합이 토지등소유자의 동의를 얻어 조합을 설립하고 사업시행인가를 받았다 하더라도 사업에 대한 환상이 무너지는 순간 더 이상 앞으로 나아가지 못하는 진퇴양난에 갇히게 된다.
아마도 서울시의 모니터링은 이런 구역들을 확인하는 과정이 아닐까 생각된다.
사업추진과 중단을 섣불리 결정할 수 없으나, 그렇다고 조합이나 추진위원회를 해산할 동의를 충분히 확보하지 못하는 구역이 난제 중의 난제라고 할 수 있다.
주민들의 다수가 조합설립에 찬성했으니 사업은 예정대로 추진하자는 조합과 추진위원회의 입장이 일반적이다. 하지만 총회를 개최하는 것도 쉽지 않은 경우가 허다 하니 이를 해결할 방법이 없게 된다. 즉, 법률적으로는 해산에 필요한 동의서를 확보하지 못했지만 현실적으로는 사업하기가 불가능한 상태가 되었다고 할 수 있다.
바로 이 부문이 서울시 등 공공의 역할이 필요한 대목이라 할 수 있다.
진퇴양난에 처해 있는 구역에 대해서 공공이 그 대안을 제시해야 한다. 공공기여를 줄이는 방안은 없는지 또는 사업에 대한 정확한 정보를 제공하고 주민들 스스로가 합리적인 정보에 기반해서 사업추진 여부를 결정하도록 도와야 할 필요가 있다.
합리적인 정보란 기계적인 가이드라인이 아니라 해당 구역에 대한 종합적인 분석이 가능한 모든 대안들을 포함하는 것을 말한다. 그리고 재개발사업을 중단한 해당지역은 앞으로 어떻게 될 것인지에 대한 내용도 포함되어야 하는 것이다.
