Q : 해산결의를 하고 청산단계에 있는데 조합이 외부의 채권자들에게 거액의 채무를 지고 있어서 청산절차를 완료하지 않고 있습니다. 그러자 채권자들이 조합에 대한 판결문을 근거로 하여 각 조합원들에 대한 부과금채무를 압류하고 부동산가압류도 하였습니다.

A : 1. 채무가 많을 경우-청산절차를 해태=사업완료후에 조합에 재산이 있어서 이를 각 조합원들에게 조금씩이라도 나누어 주면 좋겠는데, 오히려 조합원들이 일정액을 분담해야 할 경우가 있습니다. 이런 경우에는 조합이 장기간 청산절차를 해태하게 되고 속이 타는 채권자는 급기야 조합을 ‘대위’하여 각 조합원들의 부동산을 가압류하거나 부과금채무(표준정관 제63조)를 압류하게 됩니다(대현1구역사례).

 

2. 부과금을 각 조합원들에게 부과하는 총회의 결의가 있어야=조합에 대한 채권자는 각 조합원에게 직접 그 부과금을 청구할 수는 없고, 조합총회에서 각 조합원들에게 부과금을 부과하는 결의 또는 청산종결이 있을 것을 전제로 하여 각 조합원들에게 청구할 수 있습니다. 대법원(1998. 10. 27. 선고 98다18414) 판결은 “비법인 사단인 주택조합에 부과된 개발부담금을 조합원들에게 어떻게 분담하게 하는가는 정관 기타 규약에 따라 조합원총회 등에서 조합의 자산과 부채를 정산하여 조합원들이 납부하여야 할 금액을 결정하고 이를 조합원에게 분담시키는 결의를 하였을 때 비로소 확정적으로 발생하는 것이므로, 이러한 결의 등의 절차 없이 구청장이 분담금을 임의로 확정하여 이에 대한 국세징수법상의 채권압류통지를 하였다 하여도 조합원들에게 압류의 효력이 미치지 아니한다”라고 판시한 바 있습니다. 서울고등법원(2008나97456사건)에서는 “피고조합원들은 청산종료 후 원고에게 부과금지급 의무가 있음을 확인한다”라고 판결한 바도 있습니다.

 

3. 청산절차 해태시 대위청구 가능=이처럼 조합이 청산절차를 해태하고 있으면 채권자는 조합의 무자력을 입증하여 조합원들에게 부과금납부 청구를 대위행사할 수 있고 이는 피대위권리가 청산금부과 처분과 같은 행정처분을 통해서 이루어지는 경우에도 마찬가지라고 할 것입니다.

 

대법원(2009.6.11. 선고 2009다1122) 판결에서는 채무자가 행정청인 경우에도 대위를 인정하였으며, 또 대법원 (2007.6.29. 선고 2005다48888) 판결에서는 “조합이 위 조합원들에게 청산금으로 얼마를 부과하고 징수할 것인지는 위 조합과 조합원인 위 피고들 사이의 내부 문제에 불과하여 제3자인 원고가 위 조합을 ‘대위’하는 등의 방법에 의하지 아니한 채 직접 개입할 여지는 없다고 할 것이다”라고 하여 대위를 인정한 바 있습니다. 이처럼 대위를 인정하면 각 부과금에 관한 조합원들의 토의, 의결권을 침해하는 측면이 있기 때문에 반론도 만만치 않은 것으로 보입니다. 재개발사업에 관해서 이와 같은 대위가 가능한지에 대한 대법원판례는 아직 없어서 향후 귀추가 주목됩니다.

 

4. 이전고시 후 조합원분양분을 매수한 자의 경우=“재개발사업으로 인하여 신축건물이 완성되고 이전고시가 있은 후 조합원으로부터 매수한 자도 위와 같은 부과금 채무를 지는가?” 얼핏 생각하면 매수인은 조합원의 지위를 승계하는 것이므로 조합원으로서의 부과금채무를 지는 것으로 볼 수도 있습니다. 

 

그러나 이는 상식에 현저히 반한다 할 것입니다. 조합원분양분 아파트에 대한 매매계약에서 당사자들은 아파트를 매수한다고만 생각할 뿐이고, 조합원지위승계에 대한 인식은 전혀 없으며 부동산매매 계약시 이러한 점을 명기하거나 설명하지도 않기 때문입니다.

 

재개발조합 표준정관 제11조제1항에서는 “조합원이 ‘건축물’의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다”라고 하고 있으나 여기서 ‘건축물’이란 ‘종전건축물’을 의미한다고 보아야 합니다. 그러므로 신축건물의 이전고시가 있으면 〈도정법〉 시행령 제30조제2항은 더 이상 적용의 여지가 없고 조합원지위는 변동될 수 없다고 보아야 할 것입니다.
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