〈도시 및 주거환경정비법〉이 시행된지 7년(기초 매뉴얼 조성단계)의 세월이 지나고 8년차에 접어들면서 도시정비사업은 ‘고급매뉴얼 조성단계’에 접어들었다. 과거 황금알을 낳는 시장으로 인식되던 아파트시장의 재편성으로 인하여 재건축·재개발정비사업은 이제 수익률 1%를 다투는 치열한 고민의 장으로 변화된 것이다. 수익률 1%와 관련하여 세입자에 대한 대책 수립이 화두가 되고 있다.

 

재개발이나 도시환경정비사업의 경우에는 이주가 개시되면 세입자에 대한 보상을 완료해야만 세입자에 대한 명도집행을 할 수 있다(도정법 제49조 제6항 단서). 세입자에 대한 보상절차가 완료되지 않는 한 세입자들에 대한 명도판결을 득할 수 없으므로 강제철거를 할 수 없고, 당연히 착공도 할 수 없게 된다. 이러한 사유로 착공이 지연될 경우 당연히 그 지연기간동안 이주비 및 사업비에 대한 금융비용이 발생하게 되며(한달에 수천만원에서 수억원에 달한다), 이러한 금융비용은 고스란히 조합원들의 추가부담금으로 귀결된다.
이에 세입자관리가 사업비 부담을 줄이는 최대 이슈로 급부상하고 있는 것이다. 과거 수익률이 좋을 때에는 세입자에 대한 보상금 지급에 큰 부담을 느끼지 않아도 되었으나, 수익률 1%를 다투어야 하는 현재의 정비사업에 있어서는 세입자에 대한 보상 및 명도관리가 필수적인 사업 아이템으로 자리매김하게 된 것이다.

 

세입자관리와 관련하여 가장 큰 문제점은 세입자에 대한 보상금이 조합사업비에서 지출된다는 점이다. ‘주머니 돈이 쌈지 돈’이라고 세입자에 대한 보상금은 조합사업비에서 지출되더라도 결국은 조합원들의 부담금으로 귀결된다. 그럼에도 불구하고 당장 조합원들의 주머니에서 돈이 나가는 것이 아니어서 그런지 조합원들의 도덕적 해이현상이 나타나고 있다. 즉, 자기 집에 세 들어 사는 세입자가 보상을 받을 수 있도록 도와주거나 심지어는 스스로 위장세입자를 만들어 조합으로부터 보상금을 받아 가는 경우까지 발생하고 있는 것이다. 이러한 일부 조합원들의 행위는 다른 선량한 조합원들의 손해로 귀결된다.

 

이러한 문제점이 양산되자 2009년 11월 26일자로 시행된 개정 〈도정법〉은 “제1항제4호에 따라 조합원의 종전의 토지 또는 건축물의 가격산정시 조합원이 둔 세입자로 인하여 손실보상이 필요한 경우 조합의 정관으로 정하는 바에 따라 해당 조합원이 둔 세입자에 대한 손실보상액을 뺀 나머지 가격을 종전의 토지 또는 건축물의 가격으로 산정할 수 있다”는 규정을 두기에 이르렀다(도정법 제48조제5항 제2호). 즉, 세입자에 대한 보상금을 개별 조합원들이 부담하게 함으로써 조합원이 스스로 세입자관리를 할 수 있는 길을 열어 준 것이다. 이러한 개정 〈도정법〉의 입법취지에 따라 일부 뜻 있는 조합들이 정관변경을 시도하였으나 그 결과는 부정적이었다. 세입자 보상문제가 새로운 이슈가 되면서 조합원들이 이해관계에 따라 양분되어 갈등이 초래되거나, 총회에 정관변경안이 상정되더라도 정관변경을 위한 정족수인 조합원 3분의 2 이상의 찬성을 득하지 못하여 정관변경에 실패하고 있는 상황이다(도정법 제20조 제3항에 의하여 세입자에 대한 보상금을 개별 조합원 부담으로 정관변경하는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요한 것으로 해석되고 있다. 양천구의 모 조합은 두 차례나 정관변경의 건을 총회에 상정하였으나 모두 의결정족수 부족으로 부결된 바 있다).

 

이와 같은 현실을 돌이켜보면 조합설립인가 이후에 위와 같은 내용으로 정관을 변경하는 것은 조합원들의 다양한 이해관계로 인하여 거의 불가능하다는 결론을 얻을 수 있는 바, 현실적으로는 추진위원회 단계에서 조합정관안을 최초로 만들 때 처음부터 위와 같은 규정을 두는 것이 최선의 방법이 된다. 적절한 정관안은 〈표〉와 같다.

 

아래 수정안에는 개별 조합원의 종전자산가치 평가시에 세입자에 대한 보상금을 반드시 공제하도록 하고 있으므로, 조합원 각자가 세입자에 대한 관리를 하지 않을 수 없게 된다. 세입자에 대한 관리를 하지 않을 경우 당장 자신의 경제적 손실로 귀결되기 때문이다. 위와 같은 정관하에서는 더 이상 위장세입자가 발생할 가능성이 없다.

 

조합으로서는 정관규정 하나만 바꾸었을 뿐인데 당장 수십억원의 사업비용을 절감하는 효과를 얻을 수 있게 된다. 다만, 조합은 정관을 바꾸었다고 하여 가만히 있어서는 안된다.

 

조합은 개별 조합원들이 세입자를 잘 관리하여 종전자산가치가 낮아지지 않도록 배려하는 업무매뉴얼을 갖추어서 조합원들에게 제공해야 한다. 이러한 매뉴얼을 갖추지 못할 경우 세입자보상에 대한 반발로 인하여 재개발을 반대하는 조합원들이 발생할 수 있기 때문이다.

 

나아가, 위와 같은 정관안으로 조합설립인가를 받은 후에는 상황에 따라 조합사업비에서 세입자보상금을 처리하는 것으로 정관을 변경할 수도 있으므로 조합설립동의서 징구시에 이러한 가능성을 들어 반대자를 설득하는 것도 가능하다.

 

즉, 세입자보상으로 인하여 대다수의 조합원들이 힘겨워 하는 등의 사정이 있는 경우에는 조합원들의 의견을 수렴하여 세입자에 대한 보상을 개별 조합원부담이 아닌 조합사업비에서 부담하는 것으로 정관을 개정할 수도 있다고 설득할 수 있는 것이다.