Q : 올해 55세인 본인은 25년 전 마련한 서울의 아파트 한 채와 7년전 재테크 차원에서 구입한 일산의 아파트 한 채 등 2주택을 소유하고 있습니다. 본인은 갓 결혼해 세대 분리된 무주택 아들에게 일산 아파트를 증여하려고 고민 중인데 세금과 관련하여 조언을 부탁합니다.

 

 

A : 아들이 증여 받은 주택을 5년이상 보유한 상태에서 양도하는 경우에는 부당행위 계산을 적용하지 않습니다. 즉 양도시점에서 양도소득세 비과세요건의 충족 여부를 판단하면 됩니다. 아들이 증여받은 1주택을 5년만 보유한 후 양도하면, 거주 안해도 비과세가 가능합니다.

 

아들이 5년 이내에 양도하는 경우에는 부당행위계산의 부인을 적용하게 되며 아들의 비과세 요건이 충족되었다면 아들의 양도소득세는 산출되지 않겠지만, 부모님이 직접 양도한 것으로 보았을 경우의 양도소득세와 아들이 납부한 증여세를 비교하여 많은 것으로 납부하게 됩니다. 이 경우 부모님이 양도한 것으로 보았을 경우 양도소득세가 많다면 종전에 납부한 증여세는 환급 받게 됩니다.

 

만일 아들이 비과세 요건도 충족하지 않았다 하더라도 위와 마찬가지로 부모님이 직접 양도하였을 경우의 양도소득세 산출세액을 아들이 납부한 증여세와 양도소득세의 합계를 비교해 많이 나오는 세금을 납부하게 됩니다. 즉 아버지 양도세와 아들 증여세+양도세 중 큰 것으로 납부해야 합니다.

 

7년전 일산 아파트를 2억원에 분양 받았고 증여시점의 시세는 7억원이며, 아들이 양도하는 시점의 양도가액은 10억원이라 가정해 봅니다. 아들이 증여 받은 후 5년이내에 양도했다면 먼저 아들의 증여세는 7억원에 대해서 약 1억5천만원이고, 다시 아들이 양도했을 경우 양도세는 ‘(10-7)×일반세율=9천만원’ 정도를 합하여 약 2억4천600만원이 됩니다. 반면 아버지가 양도한 것으로 가정할 경우 ‘(10-2)×일반세율=약 2억6천530만원’의 양도세를 부담하게 되며 아들이 납부한 증여세 1억5천만원은 돌려받게 됩니다. 결국 약 2천만원을 더 납부하게 됩니다.

 

한편 증여로 취득한 자산을 양도할 경우� 취득가액은 증여세 신고시 증여재산에 대한 평가액이 취득가액이 되며, 증여세 신고를 하지 않았을 경우에는 기준시가가 취득가액이 됩니다. 따라서 증여세 신고시 저가로 평가하여 신고한 경우나 신고를 하지 않은 경우로서 증여 받은 재산을 양도하는 경우 일반적인 경우보다 양도차익이 많이 나올 수 있으니 주의해야 합니다.

 

증여를 하게 되면 실무적으로는 위와 같이 단순증여만 일어나는 경우는 드물고 절세의 일환으로 부담부 증여를 택하게 됩니다. 부담부 증여로 1세대 1주택이나 양도차익이 적은 부동산을 증여하면 절세효과를 많이 볼 수 있습니다. 즉 전세나 융자금을 증여 받는 사람이 떠안는 조건으로 증여를 하게 되면 그 부담부분은 양도세가, 순수 증여 부분(재산가액-채무액)은 증여세가 과세되어 높은 누진세율을 피할 수 있습니다.

 

이외에도 증여 받는 사람을 단지 한 사람으로 하지 않고 여러 아들, 며느리나, 손자 등으로 나누어 분산하여 증여하게 되면 더욱 절세가 됩니다. 각각 1인당 약 3천만원에서 500만원씩 증여재산 공제를 할 수 있기 때문입니다.
<문의 02-557-0082>