앞으로 우리나라 도시관리는 고밀복합도시 건설을 위한 도시재생사업이 주도할 것으로 보인다. 현재 도시재생사업은 〈도시 및 주거환경정비법〉에 따른 도시환경정비사업이 그 주류를 이루고 있으며 도심지 내에서 비교적 소규모 획지 위에 시행사가 토지를 매입해 오피스와 근린생활 등을 신축하는 형태가 일반적이다

 

도시환경정비사업으로 건설되는 복합도시는 그 시설물의 규모가 커질 뿐만 아니라 비주거시설의 비중이 높아져 자금조달 및 분양 등에서 많은 사업위험에 직면할 것이다. 현재는 금융기관의 대출이나 시공사가 참여하는 PF 등을 통해 단기자금 형태로 자금을 조달해 건설한 후 당해 자산을 매각하거나 일반에 분양하여 상환하는 구조를 가지고 있으며, 근린생활시설 등의 비주거시설은 일반에게 분양을 실시하는 것이 일반적이다.

 

그러나 향후 복합도시를 건설함에 있어 현재와 같은 개별 분양 형태로는 사업을 진행할 수 없다. 개별 분양을 실시할 경우 당해 시설의 운영활성화를 기대할 수 없고 이로인해 사업성이 떨어질 경우 사업 자체가 무산될 수도 있다. 분양형 상가는 다수의 소유자가 각자의 이익을 우선하는 자산운영을 고집하는 관계로 상가를 찾는 수요자 위주의 MD 구축이 어렵고 계획적, 지속적인 광고홍보 활동 등이 쉽지 않아 시설물의 운영활성화가 곤란하기 때문이다. 이러한 사례는 기존에 건설된 주상복합 건물 등에서 쉽게 찾아 볼 수 있다.

 

한편 토지등소유자에게 시설을 개별 분양하는 주택재개발사업 모형의 관리처분 또한 계획적인 자산운영을 저해하는 관계로 바뀌어야 한다. 따라서 기존 도심의 성공적인 도시재생을 위해서는 다음과 같은 제도적인 장치가 우선적으로 마련되어야 한다.

 

먼저 민·관합동의 전략적인 도시재생사업이 가능하도록 법제 개편을 통해 사업에 참여하는 주체들 즉, 토지등소유자, 세입자, 지방자치단체 및 주택공사등 공공기관, 시공사, 투자자 등의 각자 역할과 상호관계 등을 명확하게 정립해야 한다.

 

둘째, 안정적인 자금조달 방법이 마련돼야 한다. 현재의 PF와 같은 자금지원 아래에서는 건설기간 중에 분양을 실시하고 그 분양수입으로 대출금을 상환할 수밖에 없다. 이럴 경우 당해 자산의 전략적 운용이 불가능해 진다. 따라서 연기금, 부동산 펀드 또는 리츠, 자산유동화 등 다양한 방법을 통해 소요자금을 조달한 후 위탁 또는 임대형으로 자산을 운영할 수 있는 여건을 마련해야 한다. 

 

셋째, 토지등소유자의 권리가액을 모아서 합동환지형태로 관리처분하는 방안이 강구돼야 한다. 현재와 같이 토지등소유자들이 우선적으로 분양을 받는 구조에서는 투자자가 구획단위로 일괄 인수하는 것이 불가능할 수 있기 때문이다. 위탁형, 임대형 또는 합동환지형태의 자산운용 시장의 출현은 자산관리회사들이 발전하는 계기가 될 것이다. 

 

넷째, 전략시설 등 주요 시설들에 대한 재무적 투자자와 시설운영자가 결정된 상태에서 관리처분과 이주와 철거가 이루어 질 수 있도록 해야 한다. 주택재개발사업과 같이 관리처분 이후에 수분양자 등을 유치할 경우 관리처분계획에서 정한 분양가에 미치지 못하는 처분이 이루어질 개연성이 높고, 이주 및 철거의 지연 등에 따른 금융비용의 증가로 토지등소유자의 분담금이 늘어나 사업진행에 많은 혼란을 야기할 수 있기 때문이다. 

 

마지막으로 낙후된 도심의 도시재생을 활성화하기 위해서는 공공의 재정투자 및 공공의 역할 증대와 세제상 지원이 강화돼야 한다. 일본과 같이 도시재생에 대한 중앙정부 차원의 과감한 재정지원 아래 전략적 투자자 등이 도시재생사업에 투자를 늘릴 수 있도록 법인세법에 따라 운영되는 PFV보다 더 적극적인 법인세 등의 감면 및 지원책이 마련돼야 한다. 토지등소유자가 합동환지형태로 시설물을 분양받을 경우에도 준공 후 보유 기간에 따라 양도소득세를 감면하거나, 소득세 경감 등의 유인책을 마련하는 등 도시재생을 위한 정책 기조의 변화가 필요하다.