재개발사업을 하면 으레 영세세입자를 위한 임대주택을 건설하여야 한다. 임대주택건설은 재개발사업에서 토지등소유자가 부담하여야 하는 공공기여중의 하나다.
재개발사업에서 토지등소유자가 부담하는 공공기여는 크게 재개발임대주택의 건설, 기반시설부지의 제공과 설치, 그리고 세입자를 위한 주거이전비 지급이다.
이렇게 삼중으로 부담하는 재개발사업의 토지등소유자의 부담이 막중해서 정부는 이를 조금이라도 완화하기 위하여 재개발임대주택 건설비율을 완화했다.
재개발사업에서 토지등소유자를 우리 사회에서 가진 자로 분류할 수 있을 지에 대한 논의가 있었던 적은 없었다. 그저 토지등소유자이면 재개발사업으로 큰 돈을 벌수 있어서 당연히 공공의 이익과 영세한 세입자들을 보호하는 의무가 있는 것으로 인식되었던 것이다. 그러나 재개발사업의 토지등소유자가 세대당 수천만원의 공공기여를 해야 할 정도의 이익을 챙길 수 없다는 것을 모르는 사람은 많지 않다. 또한 재개발사업의 토지등소유자가 이렇게 큰 부담을 하면서 공익에 기여할 정도의 막대한 부를 가진 집단이라고 보기도 어렵다.
그럼에도 불구하고 재개발사업의 토지등소유자들은 많은 부담을 짊어지고 있어서 재개발사업 자체를 추진하지 못하는 실정에 이르고 있다. 정부는 공익적인 부담을 하는 것은 필요할 수 있으나, 이것이 사업추진을 저해할 정도로 심각한 수준이라고 인식하였던 것이고, 이를 일부 완화하기 위한 방편으로 임대주택건설비율을 완화한 것이다.
정부의 정책에 호응하여 인천시와 안양시 같은 일부 지자체에서는 재개발임대주택비율을 대폭 줄이도록 고시하여 시행하고 있다. 반면에 서울시는 재개발임대주택 건설비율을 축소하게 되면 세입자를 위한 임대주택의 확보에 문제가 있다며 이를 다시 원상으로 회복하도록 하겠다는 의지를 밝힌 바 있다.
서울시내의 재개발사업도 사업성이나 토지등소유자의 재산상태 등을 고려해보면 그렇게 좋은 여건이라고 보기는 어려운게 현실이다. 이런 토지등소유자의 어려움은 아랑곳하지 않고 임대주택 확보에만 매달리는 것은 형평성에 문제가 있다. 만일 서울시가 영세한 시민을 위해서 공공임대주택이 필요하다면 서울의 예산으로 공공임대주택을 확충하면 될 것이다. 그리고 재개발사업으로 건설된 재개발임대주택의 입주자 중에서 상당수는 재개발구역내에 거주하던 세입자가 아닌 사람들도 적지 않다는 것은 이미 알려진 사실이다.
재개발사업을 통해서 임대주택을 확보하기 위해서는 우선 사업이 정상적으로 추진되어야 할 것이다. 만일 재개발사업이 추진되지 않는다면 단 1채의 재개발임대주택도 확보할 수 없다. 즉, 재개발사업의 토지등소유자가 부담 가능한 범위 내에서 재개발임대주택을 건립하도록 하면서 재개발임대주택을 확보해야 한다는 것이다.
서울시뿐만 아니라 여러 지자체에서도 재개발임대주택 건설의 부담을 줄여주는 것에 부정적인 인식을 보여주고 있다. 지방의 대도시들은 재개발사업 자체가 잘 되었던 경험이 전무한 실정이다. 그리니 재개발사업을 통해서 재개발임대주택을 확보할 수도 없었다. 이런 지자체에서는 정부가 완화해준 재개발사업의 공익적 부담을 토지등소유자가 실질적인 도움이 되도록 재개발임대주택 건립비율을 완화해야 할 필요가 있다.
일부 지자체서 적극적으로 토지등소유자의 부담을 줄이기 위하여 재개발임대주택 건립비율을 조정한 것을 참고할 필요가 있다. 지자체가 시민의 주거환경개선이 가능하도록 하면서 재개발임대주택을 확보할 수 있기 때문이다.
재개발사업은 토지등소유자가 열악한 주거환경을 개선하기 위하여 기반시설을 확충하고 주택을 개량하는 사업이다. 부동산시장의 위축으로 사업성이 극도로 나빠져 많은 사업구역들이 사업 중단 상태에 처해 있다. 그리고 이렇게 중단된 사업구역의 주거환경은 점점 더 악화되고 있는 것이 현실이다.
재개발사업이 불가능한 지역은 재개발구역을 해제하고 주민 스스로 주택을 개량할 수 있도록 하면서, 사업이 가능한 구역에 대해서는 토지등소유자의 부담을 완화하는 정책적인 지원을 하면서 재개발임대주택도 확보하는 자세가 절실할 때라고 하겠다.
