1. 조합이 보낸 최고서가 도달하지 못한 경우
주소불명 등의 사유로 최고서가 반송되는 경우, 실무적으로는 매도청구소송을 진행하는 방법을 이용한다.
조합이 매도청구 절차를 진행하기 위해서는 최고를 받은 구분소유자가 조합에, 2개월 이내에 조합설립 동의에 관한 부동의 의사표시를 하거나 회답하지 않아야 하고, 여기에는 최고서가 송달될 것이 당연 전제가 되어야 하는바, 조합이 토지등소유자의 주소를 알 수 없는 경우에는 매도청구권을 행사하는데 어려움이 발생하게 된다.
그런데 소송절차를 이용하면 토지등소유자의 주민등록초본의 발급 등 그 주소를 파악할 수 있는 방법이 모색되는바, 소장에 최고서를 첨부하는 방법으로 최고 절차를 이행하면, 위 소장 부본의 송달로서 최고서 역시 송달시킬 수 있게 된다.
따라서 위 소장에 첨부된 최고서를 수령한 토지등소유자가 2개월 이내에 조합설립 동의 여부에 관한 회답을 하지 않는 경우에는 소장 부본 송달일로부터 최고 기간인 2개월이 지난 다음 날을 매도청구권의 발생시점으로 하여 매도청구권을 행사하면 된다. 조합설립에 동의하는 의사표시를 하는 경우에는 위 소송을 취하하면 된다.
2. 매도청구 소송 소장 접수 시와 송달 시 사이에 제척기한이 도과한 경우
집합건물법 제48조 제4항에서 매도청구권의 행사에 그 행사 가능시점(최고서에 대한 회답기간 만료일의 다음날)으로부터 2월의 제척기간을 둔 취지는, 재건축조합이 구분소유권 등 의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 택하여 매도청구를 함으로써 재건축에 참가하지 아니한 구분소유권자의 권익이 부당하게 침해되는 것을 막고 그들의 법적 지위가 장기간 불안정하게 되는 것을 피하는 등 그들의 정당한 법적 이익을 보호하기 위해서다.
아울러 이미 재건축결의에 필요한 정족수를 훨씬 넘겨 놓은 경우에는 구태여 그러한 번거로운 절차를 다시 밟게 하여 시일을 지연시킬 필요가 없는 점, △대단지 아파트에서 수십 명을 상대로 소송을 제기하는 방법으로 매도청구권을 행사하는 경우 소장 부본 송달시점을 기준으로 위 제척기간의 준수 여부를 판단한다면, 재건축에 반대하는 구분소유자들이 의도적으로 그들에게 소장 부본이 송달될 수 없는 상황을 연출함으로써 정당한 재건축사업의 추진을 방해할 수 있을 뿐만 아니라, 나아가 이를 이용하여 재건축조합에게 시가보다 높은 가격에 구분소유권 등을 매수할 것을 사실상 강요할 수 있는 점, △매도청구권을 행사하는 내용이 담긴 소장이 제척기간 내에 법원에 접수되었음에도 그 소장 부본이 위 기간을 도과한 후에 송달되었다는 우연한 사정에 의하여 위 기간을 준수하지 못하였다고 보는 것은 사회·경제적으로 무용한 비용의 추가 지출을 가져오는 점 등의 여러 가지 사정에 비추어 보면, 재건축조합이 적어도 법원에 소의 제기로써 매도청구권을 행사하는 경우에는, 소장 접수시점을 기준으로 위 기간의 준수 여부를 판단하여도 재건축에 참가하지 아니하는 구분소유자들에게 부당한 결과를 가져오지 않는다고 할 것이다(대법원 2003. 5. 27. 선고 2002다14532, 14549 판결 참조). 피고들에 대하여 매도청구권을 행사하는 이 사건 소의 소장 부본이 제1심 법원에 접수된 것은 위 제척기간이 도과하기 이전인 2005. 2. 4.이었음은 기록상 분명하여, 원고 조합으로서는 이 사건 매도청구권 행사의 제척기간을 준수하였다고 볼 것이므로, 피고들의 위 주장도 이유 없다(다만, 매매계약의 성립일은 피고들에 대한 소장 부본 송달일로 볼 것이다).
3. 매매대금에서 근저당권 채권최고액을 공제하여야 하는지 여부
근저당권자의 매수인은 근저당권의 말소시까지 그 근저당권의 피담보채권액에 상당한 매매대금의 지급을 거절할 수 있고(대법원 1988.9.27.선고 87다카1029 판결 참조), 근저당권의 피담보채권액이 증감변동하는 점에 비추어 이를 고려하지 아니하고 채권최고액 전액을 공제한 서울고등법원 판례가 있다.
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