최근 서울의 한 부동산정보업체가 내놓은 서울 자치구별 매매가 대비 전세가율이 80%에 육박하는 곳이 등장했다.
아파트 매매가가 5억원일 때, 전세가는 4억원을 한다는 것인데 실제는 이보다 더한 곳도 많다.
서울 성동구의 경우 한 아파트는 90%에 다다른 경우도 있어 매매로 사나 전세로 사나 차이가 없는 곳도 있다.
이 때 우려스러운 것이 ‘깡통전세’다. 깡통이란 속이 텅 비어있음을 상징적으로 표현한 용어로 높은 아파트 전세보증금에 비해 매매가는 낮아 자칫 아파트가 경매로 넘어갈 경우 전세보증금을 돌려받지 못하는 위험함도 있음을 의미한다.
한데 깡통전세가 정말 위험할까하는 점이 궁금하다. 집값의 80%를 전세보증금으로 냈다고 했을 때 그것이 정말 위험해질까 하는 점이다.
언론에서는 깡통전세의 위험을 알리는 기사들을 심심치 않게 볼 수 있다. 최근에는 M신문이 깡통전세가 우려되는 곳이 서울 전체 25개 구 중 16곳에 달한다고 보도했다.
지역별로 매매가 대비 전세가율을 보면 성북구가 가장 높은 78% 비율을 보였으며, 관악구 75%, 동대문구 75%, 동작구 74% 성동구 74%, 중랑구 74%, 구로구 74%, 금천구 73%, 서대문구 73%, 강북구 73%, 중구 72%, 강서구 72.85%, 마포구 72%, 광진구 72%, 노원구 71%, 도봉구 71.79% 등에서 70%대를 넘어서고 있다.
여기서 부동산 경매 아파트 평균 낙찰가율이 현 기준으로 80%다. 5억원 하는 아파트가 4억원에 낙찰된다는 의미인데, 이런 사실만을 놓고 볼 때, 70%가 넘는 전세가율은 그야말로 깡통전세라는 위험을 알리는데 충분하다.
이 시점에서 세세히 따져볼 필요가 있다. 즉 정말 깡통전세가 위험한지, 정말 위험하다면 그 피해를 최소화 또는 비껴가는 방법은 무엇인지 알아야 하기 때문이다.
우선, 아파트 전세는 높은 비용이 수반된다. 이 말은 기존 아파트에 은행 근저당이 있다면 계약이 성사되지 않으며, 설령 있다손 치더라도 계약조건에 근저당 말소를 원칙으로 한다. 말소하지 않는 근저당은 그야말로 폭탄을 안고 뛰어드는 것과 같기 때문인데 중개업소에서도 위험한 거래라면 중재를 서 근저당 말소를 권장한다.
근저당이 말소됐다는 것은 아파트가 경매로 넘어갈 위험이 사라졌음을 의미하는데, 이런데도 경매에 나오는 이유는 후순위 근저당 즉, 전세입자보다 뒤에 들어온 근저당 때문이다. 하지만 이 때도 문제될 것은 없다. 전세입자로서 걱정할 것이 전혀 없다는 뜻이다.
왜냐고? 만약 전세보증금이 4억원인데 낙찰가가 3억8천만원이라 할 때, 2천만원이 부족하니 깡통전세가 아니냐고, 또 은행이 돈을 가져가니 더더욱 문제가 될 것이 아니냐고 반문하고 싶겠지만 사실은 그렇지 않다.
분명 전세입자는 등기부를 말소할 수 있는 기준이 되는 근저당보다 날짜가 앞서기 때문에 못 돌려받은 전세보증금은 고스란히 낙찰자가 갚아 줘야 하기 때문이다.
만약 안주면 어떻게 하냐고? 낙찰자가 재산권 행사를 못하니 안돌려줄리 없고 또 그렇다하더라도 그대로 살고 있으면 된다. 법적으로 아무런 문제가 없다.
이 때 은행은 후순위기 때문에 한 푼도 받을 것이 없다. 결국 은행으로서는 남는 것이 없는 장사를 한 셈인데 사실 이런 때는 원칙상으로만 보면 은행에서 소유자에게 대출을 해주지 않는다.
또 하나는 평균낙찰가의 오류다. 평균가는 그야말로 평균에 불과하다. 경매물건에는 시세의 50%를 밑돌아 낙찰되는 경우도 종종 있다. 한데 이 경우 매우 특수한 상황으로 말소할 수 있는 기준이 되는 은행근저당보다 앞선 권리(예, 전세권, 전세입자 등)가 있을 때거나, 유치권행사를 하는 주택일 경우다.
또는 토지등기가 안됐는데 토지가가 포함된 경우도 있다. 이런 모든 경우를 합한 결과가 평균 낙찰가인데, 사실 최근과 같은 부동산 성수기에는 정상적인 아파트의 낙찰가는 감정가의 100%를 넘는 경우가 비일비재하다.
감정평가를 한 이후 꾸준히 시세가 상승해 감정가보다 실제가격이 높기 때문인데 최근에는 110%는 보통이고 감정가에 130%에 낙찰되는 사례도 많다.
다시 돌아가 깡통전세가 위험하다고 하는 것은 전후 상황을 잘 모르고 하는 것이라 볼 수 있다.
2년 계약기간이 지난 후 전세가가 떨어져 원하는 곳으로 이사 가지 못하는 위험도 있다고 하지만 지난 10년간의 서울 아파트 전세가 변동을 살피면 전세가가 큰 폭으로 떨어지는 사례는 그리 많지 않다는 것도 깡통전세의 위험을 낮추고 있는 증거라 할 수 있다.
