Q : 서울시 성동구 소재 재개발지역에 주택을 소유하고 있던 중 2009년 5월 관리처분계획인가를 받은 상태에서 재건축외의 주택 1개를 이미 소유하고 있는데 최근에 새로운 주택을 또 취득했습니다. 따라서 2주택과 1입주권을 보유중인데 재개발 입주권을 양도할 경우 비과세 가능한지 여부가 궁금합니다. 각 주택의 구입내역은 이렇습니다. A주택 2005년 5월 구입하여 4년 보유후 2009년 5월 관리처분계획 인가 받은 후, 현재 철거 진행중이며 양도할 경우 양도차익은 약 3억원입니다. B주택은 2008년 취득한 소형주택이나 집값이 하락하여 양도할 경우 양도차익이 없습니다. C주택은 2010년 3월 취득하였으며 앞으로 계속 거주할 계획입니다. 이러한 상태에서 A입주권 양도시 비과세 방법이 있는지요?

 

 

A : 현재는 2주택 1입주권을 보유하고 있는 경우로써 A주택(입주권으로 변환된 상태)을 비과세 받기 위한 방법은 있습니다.

 

우선 B주택을 먼저 양도하는 것이 필요합니다. 왜냐하면 B주택은 양도해도 양도차익이 없어 세금부담이 전혀 없기 때문입니다. 그 다음으로 1주택과 1입주권 보유상태이므로 세법상 인정되는 신주택 취득후 구주택을 2년내 양도하면 비과세 되는 규정을 적용하면 됩니다. 즉 입주권 양도당시에는 3주택이 아니므로 비과세 규정을 적용가능합니다.

 

따라서 C주택을 취득한 2010년 3월부터 2년이내인 2012년 3월까지 A주택 입주권을 양도하면 A주택입주권의 양도차익 3억원이 발생한 경우에도(양도세 추정 약 1억원) 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 양도가액이 9억원을 초과할 경우에는 초과금액에 대한 차익에 대하여 약간의 세부담이 있을 수 있습니다.

 

그리고 위 A주택의 경우처럼 관리처분계획 인가일 현재 3년 보유조건을 갖춘 경우이면 됩니다. 2년 거주요건은 2011년 6월 이후 세법개정으로 서울등 전국 모두가 폐지되었으므로 3년 보유한 경우에는 거주하지 못한 주택도 비과세 가능하게 되었습니다.

 

종전에 국세청에서는 관리처분계획인가일 현재 1주택인 경우에만 입주권 양도시 비과세 규정을 적용한다고 한 적이 있었으나 대법원 판례이후 관리처분계획인가일 현재 2주택이었으며 그 후 또 취득하여 3주택이 되었다 해도 B주택을 먼저 양도한 후 A주택을 양도하는 경우에는 그 시점에 A주택과 C주택 2개뿐이므로 비과세 가능하도록 변경되었습니다.

 

유의하실 점은 A주택은 양도일 기준이 아니라 관리처분계획인가일 현재(인가일 이후 누구라도 거주한 경우에는 거주일까지) 3년 보유를 꼭해야 한다는 점과 C주택 취득일부터 꼭 2년내에 종전주택이나 입주권을 양도해야한다는 점입니다. 물론, C주택을 취득하기 전에 한 개의 A주택 입주권을 양도해도 비과세 가능합니다.
 〈문의 02-557-0082〉