재개발사업에서 신탁등기의 필요성을 놓고 갑론을박이 일고 있다. 신탁등기에 대한 의무규정은 없지만 신탁등기를 함으로써 조합원들이 누릴 수 있는 혜택은 약간의 등기비용과 비교할 수 없을 정도로 크기 때문에 대부분 재개발사업에서 신탁등기가 행해지고 있다.
첫째, 신탁등기는 도시정비법이 규정하고 실체법적인 효과를 발휘할 수 있게 해주는 법적 수단으로서의 기능을 한다.
조합이 정비사업을 시행함에 있어 조합이 조합원의 재산을 철거 및 처분하거나 조합원들이 자신의 재산에 대한 자의적으로 이용 수익을 함으로써 정비사업시행을 할 수 없게 되는 것을 방지하기 위하여, 도시정비법 제49조 제6항은 ‘관리처분계획인가고시일로부터 이전고시일까지 조합원의 사용수익금지’를 규정하고 있다.
하지만 도시정비법이 규정하는 이러한 실체법적인 규정에도 불구하고, 정비사업의 실행과정에서 도시정비법이 규정하고 실체법적인 효과를 발휘하게 할 수 있는 법적 수단이 없어 어려움이 발생하고 있다. 조합원이 그 재산권을 조합에 신탁해둔다면 이러한 어려움을 피할 수 있게 된다.
둘째, 신탁등기는 출자자인 조합원의 재산 보호기능을 한다. 신탁등기를 하면 신탁재산에 대해서는 위탁자의 채권자들이 강제집행 등을 할 수 없다. 조합은 사업시행자로서 조합원들이 현물출자한 조합원들의 재산권을 이전고시까지 보호하고, 이를 사용하여 조합원들에게 공급할 주택과 부대시설 등을 건축하여 조합원들에게 제공하여야 할 의무를 지고 있다. 여기서 조합원이 그 재산을 조합에 신탁하면, 신탁법 제22조 규정에 의해 조합원의 재산을 정비사업 종료시까지 안전하게 보호할 수 있다.
셋째 신탁등기는 조합이 조합원의 재산을 효율적으로 사용해 원활한 정비사업을 진행할 수 있게 한다. 재건축이든 재개발이든 조합은 정비사업을 진행함에 있어 종종 사업구역 내 사업부지와 인근학교, 종교시설, 공공시설 등을 제3자와 ‘교환’을 하여 사업상 필요한 사업부지를 취득하여 지적을 정리함으로써 전체 정비사업 부지를 확보한다.
그런데 교환을 통해 제3자에 소유권이전을 해주어야 할 토지가 조합원 명의로 되어 있는 상태로는 교환 등을 할 수 없는 현실적인 어려움이 있다. 이 경우 조합원이 현물출자의무를 부담하는 토지를 신탁을 통하여 조합 명의로 하여 둔다면, 조합이 정비사업을 용이하게 진행할 수 있고 이전고시 전까지 정비사업 대상부지의 지적정리를 원활하게 할 수 있다.
넷째 신탁을 하면 조합원 소유의 건축물 철거시 발생하는 어려움을 피할 수 있다. 신탁등기를 하지 않을 경우 조합이 조합원 명의로 되어 있는 건축물이나 공작물 등을 철거하기 위해서는 조합원들로부터 ‘철거동의서’를 받아야 한다. 조합원이 철거에 동의를 하지 아니하면, 조합은 조합원을 상대로 철거동의를 구하는 소송을 하여 승소판결을 받은 후에야 철거할 수 있다.
다섯째 신탁등기는 분양보증시 토지소유권 확보의 기능을 한다. 조합은 이주와 철거가 완료되면 착공과 동시에 일반분양을 위한 입주자모집공고 승인신청 절차를 진행하게 된다. 이때 주택공급에 관한 규칙 제7조는 사업시행자(조합)가 사업시행구역 내 토지에 대한 소유권을 확보하였는지 여부에 따라 분양승인을 하도록 규정하고 있다. 사업시행자인 조합만이 소유권을 가져야 함에도 불구하고 그렇지 않았던 재개발사업에 분양보증한 한 사례가 있음을 뒤늦게 주택도시보증공사가 알고서 현재 조합으로의 신탁등기를 경료할 것을 주문하고 있는 것 만 보아도 알 수 있다.
여섯째 신탁은 타조합원에 대한 피해발생 방지기능을 한다. 조합원 중 1인이 강제집행을 당하게 되면 조합이 조합원으로부터 받아야 할 조합원의 부담금 채권을 확보할 수 없는 문제가 발생한다. 이렇게 되면 결국 조합이 회수하지 못한 분담금을 다른 조합원들이 부담해야 하는 결과가 된다. 하지만 조합원이 사업구역 내 그 재산을 조합에 신탁해 둔다면, 신탁재산에 대한 강제집행방지 기능에 의하여 위와 같은 사태를 피할 수 있는 장점이 있다.
일곱째 신탁은 시공사의 공사대금 확보기능을 한다. 현행 부동산에 대한 유치권은 등기부에 공시되지 아니함에도 불구하고 부동산을 유치함으로써 사실상 우선변제를 받을 수 있는데, 이것은 제3자에게 예측할 수 없는 손해를 입히는 부작용이 있었다. 이에 등기된 부동산에 대한 유치권을 폐지하는 것을 골자로 하는 민법 일부개정법률(안)이 입법예고되어 있는 상태이다. 그러므로 향후 시공사가 공사대금채권을 확보하기 위하여 조합원의 등기된 부동산에 대하여는 유치권을 행사할 수가 없으므로, 조합의 분담금 채권과 시공사의 공사대금채권을 확보하는 수단으로 신탁등기를 이용한다면, 악성조합원의 과다채무로 인한 분담금을 회수할 수 없음으로 인하여 다른 조합원이 대신 분담금을 부담하게 되는 결과가 발생하거나 시공사가 공사대금채권을 확보하지 못하는 일을 방지할 수 있다.
여덟째 신탁은 합법적인 법인세 절감을 위한 법적수단으로 활용할 수 있다. 법인세 산정을 위한 과세표준액을 산정함에 있어, 조합원의 재산출연시의 과세표준액을 기준으로 법인세를 산정하는데, 조합원의 재산출연시점은 조합설립인가일이 된다. 그런데 조합설립인가일 이후 부동산 가격이 높아져 있는 경우라면 조합원이 그 재산을 조합에게 신탁한다면 조합은 법인세 산출을 위한 기준시를 신탁등기일로 할 수 있어 조합이 부담하는 법인세를 절감할 수 있어 결과적으로 정비사업의 사업성을 개선할 수 있다.
아홉째 신탁을 이용하면 조합이 조합원 변동사항을 쉽게 파악할 수 있어 사업비를 절감하고 사업기간을 단축할 수 있다. 조합원이 조합에 그 재산을 신탁해두면 조합은 조합원이 그 재산을 처분할 때마다 조합원의 변동사항과 연락처까지도 쉽게 파악할 수 있어 사업진행을 신속하게 할 수 있다. 또한 국공유지 점유조합원의 전전매수일 경우 신탁을 해두지 아니함으로 인하여 조합원을 파악할 길이 요원하여 이전고시 등 제 정비사업절차가 지연되는 경우 재산권행사를 하지 못하는 경우를 방지할 수 있다.
끝으로 신탁은 제3자의 피해방지 기능을 한다. 조합이 건축을 완료하여 아파트의 가사용승인을 받아 조합원이 입주를 완료한 상태이나, 조합과 시공사간에 공사비분쟁이 발생하여 준공이나 이전고시를 할 수 없는 상태가 장기간 이어지는 경우가 많다. 조합원의 분담금이 많이 늘어날 것이 예상되는 시점에서, 조합원이 분양받아 입주한 아파트를 제3자에게 처분할 경우, 이에 관한 법적인 안내를 받지 못하여 제3자가 조합원의 지위를 승계하여 조합원으로서 부담해야 할 분담금을 대신 지게 되거나, 이러한 분담금을 피하기 위한 소송에 휘말릴 수 밖에 없는 것을 신탁등기를 통해 방지할 수 있다.
