박순신
이너시티 대표이사
부동산시장 침체와 함께 과다한 정비사업의 추진으로 정비사업은 정상적인 추진이 어려워져 있습니다. 서울시는 지난해부터 공공관리를 통해 조합원의 부담금을 최고 1억원까지 절감할 수 있다고 하면서 공공관리와 시공사 선정을 사업시행인가 이후에 하도록 하는 등의 조례를 통해 실질적으로 정비사업의 지연 원인을 제공하고 있다는 지적을 받고 있습니다.
정비사업 추진에 있어서 이런 외부적인 요인들과 정비사업 자치가 가지고 있는 고비용 구조 등이 맞물려서 정비사업은 높은 부담금 때문에 정상적으로 진행되지 못하고 있다고 할 수 있습니다.
정비사업에서 조합원의 부담을 증가하게 하여 사업추진에 부정적인 요소로 작동하는 것 중 하나가 세입자에 대한 이주 및 보상대책이라 할 수 있습니다. 이번 호에서는 세입자에 대한 이주와 보상대책에 따른 비용 부담의 책임이 누구에게 있는 것인지 지적해 보도록 하겠습니다.
현재 〈도시 및 주거환경정비법〉에서는 세입자에 대한 주거대책으로 사업시행자가 제30조에 의하여 사업시행계획서를 작성하는 경우에는 제30조 제3호의 임시수용시설을 포함한 주민이주대책, 제4호의 세입자의 주거 및 이주 대책, 제5호의 임대주택의 건설계획을 포함하도록 하고 있습니다.
법 제35조에 따라서 순환정비방식의 정비사업을 시행하는 경우 제35조제1항은 사업시행자는 정비사업을 원활히 시행하기 위하여 정비구역의 내·외에 새로 건설한 주택 또는 이미 건설되어 있는 주택에, 그 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자(정비구역에서 실제 거주하는 자에 한함)가 임시로 거주하게 하는 등의 방식으로 그 정비구역을 순차적으로 정비하는 등 주택의 소유자 또는 세입자의 이주대책을 수립하도록 하고 있습니다.
또, 법 제36조제1항의 경우 사업시행자는 주거환경개선사업 및 주택재개발사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자에 대하여 당해 정비구역 내·외에 소재한 임대주택 등의 시설에 임시로 거주하게 하거나 주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 하도록 정하고 있습니다.
이런 〈도정법〉의 여러 규정에 따라 사업시행자인 조합은 임대주택을 건립하고 세입자의 이주를 위하여 주거이전비와 이사비용을 부담하고 있는 것입니다.
정비사업을 추진하면서 정비구역내에 같이 거주하던 세입자들에 대한 이주대책을 사업시행자인 조합이 수립하여야 한다는 원칙은 사회적으로 합의가 이루어졌다고 할 수 있을 것입니다. 그러나 세입자의 주거안정에 필요한 주거이전비와 임대주택건립 등의 비용을 누구 얼마만큼 부담하여야 하는지에 대해서는 좀 더 많은 논의와 사회적 합의가 필요한 내용이라 볼 수 있습니다
지금까지 〈도정법〉에 의한 세입자의 주거안정대책에 소요되는 비용은 대부분은 개별 조합원이나 사업시행자인 조합이 부담하도록 하고 있습니다.
사업시행자인 조합과 조합원의 입장에서 보면 사업시행을 위해 법률로 정해진 세입자의 주거안정에 필요한 대책을 수립하고 그 비용을 부담할 수밖에 없는 것을 인식하여 큰 저항없이 받아들여야하는 처지였던 것입니다.
그렇지만 최근 뉴타운과 재개발사업에서 세입자의 목소리가 커지고 정부와 정치권은 다시 세입자에 대한 주거대책을 강화하는 방향으로 정책을 모아가고 있습니다. 그런데 이런 과정에서 그 비용의 부담은 여전히 조합과 조합원에게 전가하는 구조를 유지하고 있다는 것이 문제입니다.
재개발구역내에 거주하고 있는 세입자들은 사회적인 보호가 필요한 계층이라는 인식아래 주거안정대책을 수립하도록 하고 있습니다. 그렇다면 사회적인 보호가 필요한 재개발구역내 세입자들의 주거안정에 대한 책임이 왜 조합원과 사업시행자인 조합에 있는지는 명확하지 않은 것 같습니다.
지금까지는 단지 정비사업의 시행으로 이익이 발생할 것이라는, 그래서 세입자들의 주거 안정에 필요한 비용을 부담하여도 무방하다는 식으로 제도를 운영하여 왔습니다. 그러나 더이상 이런 논리로는 세입자들의 주거안정을 도모할 수 있다고 할 수 없는 것이 오늘의 정비사업 현실입니다.
정비구역내에 거주하는 세입자의 주거안정이 필요하다는 대원칙과 그들의 주거안정을 도모할 수 있는 대책 마련에 필요한 비용 부담에 있어서는 정부가 반드시 일정 정도 책임을 나눠야 할 것입니다.
현재와 같이 조합원과 조합원에게만 비용을 부담하도록 하는 세입자 대책은 더이상 제도로서 정상 작동하기 어렵다는 것입니다.
정부와 사업시행자인 조합과 조합원이 누가 얼마나 부담하여 세입자의 주거안정에 필요한 대책을 수립할 것인지에 대한 진지한 사회적 논의가 필요한 시기라고 할 것입니다.
