지난 8월 19일 서울남부지방법원에서는 자동차 등 동산과 부동산을 포함한 총 15건의 경매가 진행됐다. 적은 경매건수와 최근 정부의 엇갈린 부동산 정책으로 인해 경매법정은 비교적 한산한 모습이었다. 한데 유독 한곳의 아파트 물건에만 경매법정에 모인 사람의 반에 가까운 약 30여명의 입찰자가 몰렸다.
서울시 구로구의 한 동 규모 나홀로아파트로 전 세대가 전용면적 59㎡로 신혼부부나 한 자녀를 둔 부모들이 살기에 적합한 역세권아파트였다.
이 물건은 감정가 2억3천600만원에 한 번 유찰되어 1억8천880만원으로 재경매 나온 것이었는데, 임장(현장조사)결과 2004년에 지어진 아파트로 발코니면적 폭이 2m여서 아파트를 확장할 경우 실면적으로 약 23평정도의 효과가 있는 비교적 활용성이 높은 아파트였다.
권리관계도 비교적 깨끗했다. 현재 거주자는 임차인(전세권자)으로 말소기준권리권자인 금융권보다 후순위지만, 전세권 설정 금액 1억5천500만원으로 모두 배당받을 수 있는 상황이어서 명도 또한 어렵지 않게 해결이 가능한 상태였다. 이 때문인지 70대부터 20대까지 비교적 다양한 연령층이 경매입찰에 참여했다.
한데, 재미난 사실은 낙찰금액이다. 60여명도 안되는 경매법정에서 30여명이 같은 물건에 입찰하다보니 여기저기 해당 물건번호를 확인하는 사람이 많았고, 경매정보지에서 그것만을 따로 인쇄(프린트)해 버젓이 “나, 이 물건에 입찰해요”라고 대놓고 법정 안을 돌아다니는 사람도 여럿이었다. 이 때문에 눈치작전은 난무했지만 최종낙찰자는 결국 ‘묻지마 투자자’에게로 넘어갔다.
이 낙찰자가 제시한 입찰가는 2억4천300만원이다. 대다수가 2억1천만~2억2천만원 사이에서 빙빙 도는데 2억3천만원으로 건너뛰고 2천만원이나 높은 2억4천만원 대에 낙찰이 된 것이다. 이 사실을 떨어진 입찰자 몇은 다소 짜증섞인 말을 내뱉기도 했다. “그곳 급매 나온 아파트가 2억4천(만원)인데 제대로 알고 한거야?”
사실이 그렇다. 네이버, 다음 등 포털사이트에서 해당 아파트를 검색하면 2억6천만~2억4천만원까지 제시된 물건가격을 볼 수 있다. 즉 정상적인 아파트 매매시세도 2억4천만원인데 경매에서 실제 거래금액보다 훨씬 높은 2억4천300만원을 써내 낙찰을 받았으니 함께 입찰한 입찰자들의 불만 섞인 소리가 나올 만 했다.(뒤에 얘기하겠지만 이 아파트 경매 당일 실제 2억4천만원에 중개업소를 통해 거래됐다.)
최근 아파트의 인기, 특히 전세물량 부족으로 소형아파트의 인기가 치솟는 것은 사실이지만 이렇게 무모한 입찰가를 제시해 낙찰을 받는 것은 다소 무모한 행동으로 보이는 것도 사실이다.
아파트 경매에서 적정 입찰가라는 것은 정해진 것이 없지만, 투자수익의 마지노선이라는 것이 있다. 그 기준이 급매가격이며, 거래비용 및 각종 세금을 제외하고 얼마의 투자수익은 가져야 한다는 것이 투자자들의 생각이다.
그것을 무시한 입찰가 제시는 ‘묻지마 투자자’로 구분하고 투자초짜이거나 실상을 제대로 조사하지 못한 사람으로 취급한다. 다만 이런 경우는 있다. 낙찰자가 그 물건을 꼭 낙찰 받아야만 하는 이유 등이 있을 때는 사정상 높은 가격을 제시하기도 한다. 또는 부실채권(NPL)에 속해있는 물건의 경우도 고가낙찰이 유도되기도 하지만 이번 물건은 그러한 사정이 없는 물건으로 보이는데도 고가낙찰이 됐다는 것은 현장조사가 충분히 되지 않았거나 인터넷에서 쉽게 볼 수 있는 시세만으로 입찰에 들어간 것으로 보인다.
부동산경매는 분명 내 집 마련의 한 방법이지만 많은 경매참가자들이 경매를 투자목적의 한 수단으로 이용한다. 그런 상태에서 다소 터무니없는 결과가 나올 때는 안타까울 때가 있다.
앞서 언급했지만 2억4천만원에 내놓은 전용 59㎡ 아파트는 경매 당일 저녁 거래됐으며, 필자의 장인이 계약의 매수자가 됐다. 필자가 임장활동을 한 후 해당 물건이 좋음을 알고 장인께 추천했고, 다음날 바로 매수를 결정하게 된 것이다.
이 아파트는 지난 해 12월 전세보증금 2억1천만원에 신혼부부가 들어와 사는 곳으로 전세기간이 만료되는 2006년 12월까지의 전세를 인수하는 조건이었기 때문에 저렴하게 내놓은 물건이다.
정상입주가 가능한 물건이라면 2억6천만원에 내놓겠지만, 집 주인의 사정으로 급매를 내놓은 것이며, 이 때문에 실 투자금은 3천만원(월 금융이자 7만5천원, 3%) 밖에 들지 않는 물건이었고, 현재 전세시세는 2억3천만원으로 전세기간이 만료되는 내년 12월에는 전세가격 상승으로 투자금 전액을 회수하고도 남는 상황이 예상되며, 매매가격 또한 현재 2억5천만~2억6천만원으로 역시 전세기간 만료 후 매매 시 비교적 높은 투자수익이 예상된다.
