재건축조합이 정관의 규정에 따라 사무실을 임차하여 사용하는 경우 임차보증금을 보호받기 위한 방법으로는 ‘전세권등기나 저당권등기’, ‘상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)상 우선변제권‘ 등이 있다.
이 경우 임대인이 협력하는 경우에는 ‘전세권등기나 저당권등기’를 임대인 소유 부동산에 설정함으로써 재건축조합이 물권적으로 임차보증금을 보호받는 것이 가장 이상적이다. 하지만 임대인이 소유 부동산에 전세권이나 저당권 등기되는 것을 꺼려하여 그 설정에 협력을 하지 않는 경우가 대부분이다.
이런 경우 재건축조합은 상가임대차법 제3조 제1항 및 제5조 제2항의 규정에 따라 ‘건물의 인도, 사업자등록 및 확정일자’ 요건을 갖추어 우선변제권을 보장받아야 한다.
그런데 상가임대차법은 주택임대차보호법과 달리 임대차계약서상 확정일자 부여기관을 ‘관할 세무서장’으로 한정하고 있으므로 법원이나 동사무소에서는 확정일자를 받을 수 없고, 우선변제권을 가지기 위해서는 지역별로 일정한 금액 이하의 임대차보증금이어야 한다.
그런데 실무에서 재건축조합이 상가임대차법에 따라 확정일자를 부여받기 위해 관할세무서에 방문하였는데 “재건축조합은 비영리법인에 해당하므로 확정일자를 부여할 수 없다”는 답변을 들은 후, 재건축조합이 당 사무실에 질의를 하는 경우가 종종 있다.
관할세무서마다 확정일자 담당자의 법리해석에 따라 재건축조합의 학리적(學理的) 성격이 비영리법인이므로 확정일자 부여대상이 아니라고 판단할 수 있는 여지는 있다.
또한 재건축조합 표준정관 제2조에 “재건축조합은 도시정비법과 이 정관이 정하는 바에 따라 제3조의 사업시행구역안의 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 재건축조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지함을 목적으로 한다” 라고 규정하고 있어, 설립목적상 비영리법인의 성격을 일부 가지고 있다.
그러나 정비사업 시행과정에서 일반분양분에 대하여 재건축조합원이 아닌 일반인에게 분양을 하는 등 일종의 수익사업을 하게 되므로 일반분양분에 대하여는 영리사업인 과세사업으로 보아야 한다.
또한 부가가치세법 2조는 “사업자란 사업 목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말한다”라고 규정하고 있으므로 재건축조합은 세법상 ‘사업자’라 할 것이다.
실무적으로도 사실상 재건축조합도 사업자등록을 하고, 사업업태는 ‘주택건설업’, 종목은 ‘주택신축판매업’으로 등록하며, 수익사업을 영위하는 비영리법인에서와 같이 비수익사업(조합원분양분)과 수익사업(일반분양)을 구분하여 정리하고 있다(법인세법 제113조 제1항). 국세청훈령 상가임대차법 관련 확정일자부여 및 열람제공에 관한 규정 제4조는 적용대상을 상가임대차법 제5조와 관련하여, “임차인이 사업자등록신청(정정신고 포함)시 또는 사업자등록신청(정정신고 포함) 전후 임대차계약서에 확정일자를 신청하는 경우에 이를 적용한다” 라고 규정하여 확정일자 부여신청 당사자를 ‘사업자’로 정의하고 있다.
따라서 재건축조합은 ‘사업자’로서 재건축조합 명의로 상가임대차법 상 임대차계약서에 확정일자를 부여 받을 수 있다고 할 것이므로 재건축조합 확정일자 신청에 대한 부여를 관할세무서가 거부하는 것은 부당한 처분이라 할 것이다.
이에 관하여, 서울지방국세청도 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 훈련규정 제4조 및 제2조, 관련법령 상가임대차법 제5조 제2항, 제2조 및 제3조, 부가가치세법 제8조 및 법인세법 제111조에 따라 재건축조합이 일정 규모 이하의 보증금액으로 상가건물을 임차하고, 수익사업을 영위하는 비영리법인으로서 사업자등록 신청시 또는 사업자등록신청 전후 임대차계약서에 확정일자를 신청하는 경우 확정일자를 부여하는 것이 타당하다는 입장이다.
