22. 건설공사
1)공사계약 체결방식=공사계약은 시공사의 개발이익 참여여부에 따라 지분제와 도급제로 나뉜다. 지분제는 조합원지분을 우선 결정하고 나머지는 모두 시공사의 지분으로 결정하는 것이다. 도급제는 시공사가 공사에 따른 도급공사 금액만을 가져가고 나머지는 모두 조합의 손익으로 하는 방식이다.

 

일반적으로 도급제는 계약서에 도급공사금액이 표시되고, 지분제는 공사비금액이 없는 무상지분율 또는 무상지분면적 등으로 표현된다. 또한 공사계약은 사전변경을 고려하여 그 금액 등의 변경이 가능한가에 따라 확정방식과 변동방식으로 분류될 수 있다.

 

조합과 시공사가 체결하는 공사계약은 지분제 또는 도급제의 형식과 관계없이 도급인은 정비사업조합이고, 수급인은 시공사로서의 공사계약의 일종이다. 지분제 또는 도급제의 공사계약 방식은 정비사업조합이 사업을 시행함에 있어 그 공사대금(사업비)의 충당을 어떤 방식으로 하느냐의 선택의 문제일 뿐이다. 즉 정비사업조합이 지분제 공사계약방식을 채택한 결과 비록 정비사업조합이 시공사(건설회사)에 대한 공사비로 일반분양 대금 전액을 지출하여 일반아파트 분양과 관련하여 소득이 없는 것처럼 보인다 할지라도, 이는 정비사업조합이 시공사와의 약정에 따른 공사비에 관한 내부자금 지출방식에 의한 것으로 정비사업조합의 재건축사업 중 일반아파트 관련된 부분만을 따로 떼어내어 정산한 결과에 불과하다.

 

그러므로 지분제 방식이든 도급제 방식이든 상관없이 정비사업조합이 해당 재건축사업으로 인한 법인세 등 모든 국세의무를 신고·납부할 의무를 부담한다. 왜냐하면 정비사업조합에 대한 관할구청의 설립인가, 사업계획승인, 상가분양 등의 계약당사자는 정비사업조합이므로 모든 손익에 대한 귀속도 당해 정비사업조합에 있기 때문이다.

 

과거에는 재건축정비사업조합이 지분제 방식으로 사업을 많이 하였는데 현재는 도급제로 사업시행을 하는 재건축정비조합이 더 많다. 어떤 사업방식 형태가 조합원의 수익창출에 유리한지를 고려하여 정비사업조합은 의사결정을 해야 하겠다. 조합이 처한 환경을 종합적으로 검토하는 것이 필수다.

 

2)도급제=일반적인 건설도급 계약형태로 주택정비사업과 시공사(건설회사)가 하는 계약을 말하는 것으로, 일반적으로 계약시점에 도급금액이 정해지고 주택정비사업의 결과 사업수익이 발생하면 그 수업수익은 주택정비사업조합에 귀속되며 건설회사는 계약서에서 정한 도급금액만을 지급받는 형태이다. 부연하면 건축물의 평당 공사비를 정하여 공사계약을 체결하는 형식을 말하며, 사업이 진행되는 도중 물가상승이나 새로운 상황이 도출하여 설계변경 등으로 공사비 증가요인이 있을 경우 조합원이 추가부담을 하는 공사계약 체결방식이다.

 

도급제의 경우 시공사(건설회사)는 건축공사비만 받고 공사를 하게 되며 사업에 따른 수익금은 조합원에게로 돌아간다. 이 제도는 조합 집행부의 전문성과 경영능력이 우수하고, 조합원들이 조합정책에 적극적으로 협조하면  공사진행 속도가 빨라져 조합원들에게 개발이익이 최대로 돌아갈 수 있다는 것이 장점이다. 그러나 사업진행과정에서 여러 차례에 걸쳐 건축비를 지급하여 금전적인 부담이 뒤따르게 되고, 공사비 상승에 따른 추가비용을 부담하지 않을 경우 공사가 부실화될 수도 있고, 조합원들 간의 불협화음으로 공사기간 등이 길어질 경우에는 사업성이 떨어지는 단점이 있다.

 

3)지분제=일반적으로 지분제란 조합원이 출자한 토지에 갈음해서 건설회사가 건축한 아파트를 대물변제 방식으로 교부하는 계약 형태다. 재건축에 따르는 모든 위험과 수익을 시행사인 재건축조합이 아니라 시공사인 건설회사가 부담하는 방식이다. 조합원의 소유 토지 또는 건축면적에 따라 일정비율의 아파트 면적을 조합원에게 제공하고 잔여주택과 상가, 복리시설 등은 매각하여 공사비에 충당하는 것이다. 조합원의 부담금을 계약 당시로 고정시켜 주민들에게 확실한 개발이익을 보장하는 대신 사업성과에 따른 추가이익은 시공사에 돌아가는 방식으로 대물보상제도라고도 한다.

 

지분제에는 조합원 부담금을 계약 당시로 완전 고정시켜 개발이익을 확실히 보장해주는 확정지분제와 사업이 진행되는 동안 용적률인하, 이주기간의 지연, 일반분양조건의 변동 등에 따라 당초 조합원에게 약속했던 지분보상율을 인하시키는 변동지분제가 있다.

 

확정지분제의 장점은 사업착수 당시 조합원들의 지분보상율이 확정되어 사업추진 과정에서 추가부담 요인이 발생하지 않는 점은 있으나, 아파트나 상가 등의 일반분양 수익금이 시공사에게로 돌아가 조합원들의 수익이 적어질 우려가 있는 것은 단점이다.

 

또한 공사기간이 장기화될 경우 시공사는 추가이익을 얻는 것보다 오히려 이에 따른 위험부담을 지게 될 가능성이 있다. 지분제는 재건축사업에서 실무적으로 적용되고 있는데, 대부분 정형화된 아파트, 빌라, 연립주택에서 채택하는 방식이다.
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