요즘은 내 집 마련에 대한 생각에 호불호가 갈리는 것을 가끔 볼 수 있다. 9월과 11월 가운데 미국의 금리 인상설이 나돌면서 달러 환율은 치솟고 있으며, 이 때문에 국내 금융시장 또한 한바탕 요동이 예상돼 지금 주택을 구입한다는 것은 짚이나 휘발유를 들고 불속으로 뛰어드는 것과 같다고 보는 의견도 심심치 않게 들린다.
하지만 상당수의 사람들은 치솟는 전세 값에 치여 내 집 마련의 꿈을 꾸고 있다. 특히 정부가 지난 7월 내놓은 ‘가계부채 관리 방안’으로 인해 전세도 매매도 모두 오르는 현상이 두드러지게 나타나고 있다.
이런 현상은 8월말부터 시작됐는데, 여름 휴가철이 끝나고 본격적인 가을 이사철이 시작되면서 전세 품귀현상은 커져갔고, 이 때문에 전세가가 매매가를 밀어 올리는 현상이 연출되어 꾸준한 상승세를 보이고 있다.
때문에 수요자들 중심에서 저렴하게 내 집 마련을, 특히나 전세값 수준에서 집 장만을 하겠다는 수요자들이 늘고 있다.
그 중 부동산경매는 매우 매력적인 수단이 아닐 수 없다. 최근 서울의 전세가격은 80%를 넘어섰다는 보도가 잇따르고 있어 전세 값으로 내 집 마련의 꿈을 꾼다는 것은 이제 먼 나라 얘기만은 아니라는 것이 증명된 셈이다(평균 경매 낙찰가율도 80% 수준이다).
그런데 이런 바람을 앗아가는 예상치 못한 일들이 벌어지고 있다. 바로 부동산시세보다 높은 낙찰가격을 제시해 낙찰을 받는 사례다. 온라인이나 책자를 통해 경매물건을 조사하고, 권리분석을 한 다음, 적당한 물건을 찾아 임장활동(현장조사)을 한 후 다시 시세와 실거래가를 조사하여 적정 입찰가를 산출해 법원에 입찰서를 내는 일련의 과정을 허무하게 만드는 상황이 일어나는 것이다.
지난 7일 인천지방법원에서는 계양구 계산동의 전용면적 60㎡의 한 아파트 경매가 진행됐다. 감정가는 2억5천만원이고, 한번 유찰돼 1억7천500만원에 재경매 나온 물건이었다. 이렇다보니 20여명에 가까운 입찰자가 몰렸고, 10여명이 최저가와 감정가격 사이에 입찰했고, 또 7~8명은 감정가에 가깝거나 조금 높은 입찰가를 제시했다.
한데 최종 낙찰자는 2억6천388만원이라는 독보적으로 높은 가격을 써낸 입찰자가 낙찰을 받았다. 감정가보다 1천300여만원이 높은 가격으로, 이 아파트의 부동산 시세는 2억6천만원이었으며, KB국민은행 부동산시세에서는 2억4천만원(상위평균가)이었는데, 낙찰을 받은 사람은 시세보다 388만원을, 공식 시세정보보다는 무려 2천388만원을 더 제시한 것이다.
이 뿐 아니라 지난 9월 1일 서울 남부지방법원에서도 이와 유사한 사례가 있었다. 금천구 독산동의 1천여세대 규모의 아파트 중 실면적 59㎡의 아파트가 경매로 나왔다. 감정가는 2억4천500만원으로 첫 번째 경매가 진행되는 감정가 100%의 물건이었다.
아파트는 통상 관리비 연체내역을 확인해야 한다. 관리비 부담을 100% 낙찰자가 책임질 필요는 없지만 관례상 낙찰자가 연체된 관리비를 대납하기 때문이다. 관리비는 입찰일 당일 확인하는 것이 좋다. 주로 여직원이 전화를 받으며 관리비 연체금을 확인하면서 “관리비 묻는 사람들 전화가 많았겠어요”하면 여직원은 친절하게 자기가 아는 사실들을 얘기해준다. 대략 몇 명이 물어왔다는 것을 자랑삼아 말해주기 때문이다.
관리비를 입찰 당일 묻는 것은 대략 몇 사람이나 입찰하는가를 가늠하기 위해서다.
정상적이라면 감정가 100%에서는 입찰자가 특별한 경우를 제외하고는 없다. 하지만 부동산시장이 상승기라던가, 감정평가가 시세보다 낮게 평가되었거나 할 때는 많은 입찰자가 해당 물건을 승냥이 떼처럼 노린다.
이 물건도 마찬가지다. 비록 2억4천500만원이라는 감정가 100%의 물건이었지만 시세는 3억원 수준. 당장 입주가 어려운 전세 낀 물건은 2억8~9천만원에도 거래가 가능했다. 이 때문에 14명이라는 높은 경쟁입찰자가 입찰지원서를 제출했고, 대부분의 입찰자가 2억6천만~2억8천만원 사이를 맴돌았다.
하지만 정작 최종 낙찰자는 3억275만원을 제시한 응찰자가 낙찰받았다. 시세를 훨씬 웃도는 가격으로 부동산 경매에 입찰했기 때문에, 주위의 시선은 따가웠고, 입찰에 떨어진 입찰자 한명은 “차라리 그냥 사지”라는 말을 내뱉기도 했다.
경매응찰자가 감정가보다 또는 시세보다 더 높게 낙찰을 받게 되는 이유는 몇 가지가 있다. 그 중 가장 큰 것이 ‘잘못된 현장조사 및 시세조사’다. 부동산경매에서 무엇보다 빼놓지 말아야 할 부분이 현장탐문조사인데 이때는 해당 주택에 살고 있는 사람들과의 대화, 주변 공인중개사들과의 대화, 관리사무소와의 대화 등등이 모두 포함된다.
하지만 초보자들은 이런 일련의 과정이 부담스러워 넘어가는 경우가 많다. 단순 인터넷에 올려져 있는(허위정보도 많은) 매물정보만을 믿고 응찰가를 정해 나 홀로 독주하며 낙찰을 받게 되는 것이다. 이런 때 드는 속에서의 생각은 ‘후회’뿐이라는 것을 명심해야 한다.
해당 물건이 NPL(부실채권)에 걸려있을 경우가 아니면 그것은 분명 잘못된 입찰가 선정이기 때문이다.
