가계부채가 계속 늘어나고 있어 이에 대한 범 정부차원의 대책이 필요하다는 여론이 들끓으면서 가계부채 증가의 핵심인 주택담보대출을 억제하려는 대책이 발표되었다.
이후 충격을 받은 부동산 시장이 갑자기 경직되면서 모처럼 살아나던 부동산 시장이 다시 침체되고 부동산 경기에 찬물을 끼얹어 소비 심리마저 위축시킬지 모른다는 우려가 커지고 있다.
일반적으로 가계 빚은 경제 규모가 커지면 따라서 불어나게 마련이다. 금융시장의 건전성을 위협하지 않으면서 유동성 과잉에 따른 버블을 키우지 않는 최대한의 부채 증가 속도는 경제성장률과 물가상승률을 합친 경상성장률 정도로 본다. 그러나 우리나라의 가계 빚 증가 속도는 2011년 경상성장률을 줄곧 웃돌고 있다.
7월 21일 정부가 발표한 가계부채 종합 관리 방안은 연간 소득증가율(3∼4%)의 2배 속도(6∼7%)로 급증하고 있는 가계부채 증가에 대응하기 위해 대출변제능력을 초과해 대출하는 관행을 제거하고, 고위험 대출은 분할상환 방식으로 유도해 가계부채문제에 대한 안전장치를 마련한다는 것이다.
가계빚 증가에 제동을 걸기 위해서 내년부터 재산이 있어도 매달 원리금을 갚아나갈 수 있는 소득을 입증하지 못하면 대출을 제한한다.
또 장기간 이자만 갚다가 만기에 상환하는 거치식 대출의 신규 가입을 제한해 초기부터 이자와 원금까지 상환해가도록 바꾸기로 했다.
이와 함께 금리가 오를 가능성에 대비해 변동금리 대출 한도를 오를 금리를 기준으로 계산하는 ‘스트레스 금리(stress rate)’ 제도도 도입한다.
스트레스 금리는 최근 3~5년간 금리 변동폭 등을 고려해 책정하는데 최근 5년 내 금리가 3%p 범위에서 오르내렸다면 앞으로도 3%p 정도 금리가 상승할 것으로 보고 대출 한도를 이에 맞춰 축소한다는 것이다.
사실상 대출금리가 크게 상승하는 것이며, 원리금 부담이 늘어나는 만큼 적정 대출금액도 그만큼 줄어든다.
부동산 경기도 살리고, 가계부채 위험도 줄여야 하는 모순된 문제를 풀어야하는 정부로서는 이번 대책을 통해 부동산 시장에 직접적인 충격을 주는 LTV·DTI 조정을 피하면서 상환능력 심사 강화를 통해 실질적으로 가계부채를 억제하는 수단을 쓴 것이다.
‘스트레스 금리’를 추가로 물리겠다는 방안도 이런 맥락으로서 원리금 상환 부담액이 커지기 때문에 변동금리대출 상품을 고정금리대출 상품으로 유도할 수 있다.
대책이 발표된 이후 8월부터 서울 아파트값 상승폭이 지난달에 비해 큰 폭으로 둔화되었다. 여름 휴가철 비수기 영향과 정부의 가계부채 관리방안이 발표되면서 투자심리가 위축되면서 아파트값 상승세가 한 순간 경직된 모습이다.
부동산 정보제공업체 자료에 따르면 8월 한달 간 서울 아파트 값은 지난달 대비 0.38% 올라 0.67%가 올랐던 7월 상승폭에 비해 상승폭이 절반 정도로 낮아졌다. 특히 저금리상황에서 대표적인 투자 상품으로 여겨지는 재건축 아파트 값 상승도 둔화돼 0.34% 오르는데 그쳤다.
1.24%가 올랐던 7월 상승폭에 비해 4분의 1수준으로 줄어든 것이다. 정부가 내년부터 대출규제에 나서겠다고 발표하면서 빚내서 재건축단지에 투자하려는 사람들이 줄어든 영향일 것이다.
가계부채 대책이 나오면서 정부의 부동산 정책기조가 일방적인 부양책 보다는 경제적 불안요인을 의식해서 안정 위주로 흘러갈 가능성이 높아지면서 투자 기대심리가 한 순간에 경직된 것이다.
중국발 증시하락 등 대외적인 위험요인까지 더해지면서 하반기 내집 마련을 미루는 수요자들이 증가하면서 부동산시장이 경직되어 있고, 장기화될 우려도 있어 정부는 향후 주택소비 동향을 모니터링하여 모처럼 살아난 부동산 불씨를 살려가야 할 것이다.
