1. 재건축부담금의 산정
지난 10월 서울 중랑구의 소규모 재건축조합에 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉에서 규정하고 있는 재건축부담금이 부과됐다.

 

재건축부담금이란 재건축사업으로 인하여 정상주택가격 상승분을 초과하여 재건축조합 또는 조합원에게 귀속되는 주택가액의 증가분에 대하여 법이 정한 초과이익 중 부과율에 따라 산출된 금액을 말한다. 그 산식은 ‘｛종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+정상주택가격상승분 총액+개발비용 등)｝×부과율’이며, ‘개시시점’은 조합설립추진위원회 승인일이고, ‘종료시점’은 당해 주택재건축사업의 준공인가일이다. ‘부과율’은 조합원 1인당 평균이익에 따라 0~50%를 누진 적용하고, 징수된 재건축부담금은 국가에 50%, 광역자치단체에 20%, 기초자치단체에 30%의 비율로 귀속된다.

 

2. 부과개시시점(주택가액산정의 기준시점)
재건축부담금의 부과개시시점은 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉 제8조제1항의 규정에 따라 당해 주택재건축사업을 위하여 최초로 구성된 ‘조합설립추진위원회가 승인된 날’이다. 제8조제1항제1호 내지 제3호 및 시행령 제5조의 규정에 의거해 2003년 7월 1일이전에 조합설립인가를 받은 주택재건축사업의 경우는 최초로 조합설립인가를 받은 날, 2003년 7월 1일이전 주택재건축조합이 분할된 경우에는 분할 이전에 최초로 해당주택재건축조합의 인가를 받은 날, 추진위원회 또는 재건축조합이 합병된 경우는 각각의 최초 추진위원회 승인일 또는 재건축조합인가일, 조합설립추진위원회가 분할된 경우에는 분할 이전에 최초로 해당추진위원회의 승인을 받은 날이 된다. 또한 법 제8조제2항에 따라 부과개시시점부터 부과종료시점까지의 기간이 10년을 초과하는 경우에는 위 규정에도 불구하고 부과종료시점으로부터 역산하여 ‘10년이 되는 날’이 부과개시 시점이 된다.

 

3. 부과개시시점의 부당성
정비사업 중 재건축으로 신축되는 주택에 대하여 초과이익을 환수하는 재건축부담금과 유사한 성격을 지니고 있는 법률로는, 각종 개발사업으로 인하여  토지가격 상승에 대한 개발이익을 환수하는 〈개발이익환수에 관한 법률〉이 1990년 3월 2일부터 시행되고 있으며, 위 〈개발이익환수에 관한 법률〉 규정에 의거하여 개발부담금이 부과되고 있다. 비록 부과대상이 주택과 토지라는 차이는 있지만 두 법률의 제정 목적을 보면 매우 유사한 성격을 가지고 있다. 개발부담금의 부과는 ‘｛종료시점지가-(개시시점지가+정상지가상승분+개발비용)｝×25%’로 산정된다. 여기서 유의해야 할 사항은 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉에 따른 재건축부담금의 부과개시 시점은 원칙적으로 ‘추진위원회의 승인일’이나, 〈개발이익환수에 관한 법률〉의 개발부담금의 부과개시 시점은 제9조제1항의 규정 즉 “부과개시시점은 사업시행자가 국가나 지방자치단체로부터 개발사업의 인가 등을 받은 날로 한다”라는 규정에 의해 사업시행자가 개발사업의 인가 등을 받은 날이 된다.

 

이처럼 두 법률의 부과개시 시점에 있어서 ‘추진위원회의 승인일’과 ‘개발사업의 인가일’이라는 시간적 차이가 존재하는데, 재건축정비사업의 경우 대략적으로 ①추진위원회 승인 ②조합설립인가 ③사업시행인가 ④관리처분인가 ⑤준공인가 등의 순서로 진행되고 있어 추진위원회 승인일과 사업시행인가일은 상당한 시간적 간격이 존재하여 조합원의 부담이 가중될 수 있다.

 

비록 재건축부담금의 부과 목적이 투기적 수요를 억제하여 주택가격의 안정과 사회적 형평을 기할 목적이라고 하나 이는 〈개발이익환수에 관한 법률〉의 개발부담금제도와 비교하여 매우 부당하다 볼 수 있다. 따라서 재건축사업에서도 재건축부담금의 부과개시 시점이 사업시행인가일을 기준으로 하는 입법적 시도가 있어야 한다. 
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