최근 부동산경매법정에서 나타나는 현상 중 하나는 ‘사람은 많고 물건은 없다’는 것이다. 감정가 100%인 주택에 32명이 입찰해 감정가격은 물론 시세보다 높게 낙찰되는 사례가 속출하고 있는 원인도 이런 현상에서 나타나는 모습 중 하나일 것이다.
경매법정에 사람이 몰리는 이유는 간단하다. 집값이 상승하기 때문이며, 상승의 주원인은 전세가격이 빠른 속도로 오르기 때문이다.
대세 상승장에서 사람의 심리는 조금이라도 싸게 물건을 사고 싶은 생각에 일종의 할인매장(?)에 몰리는 이유와 같다.
한데 그 할인매장에 특가로 내놓을 물건이 없다는 것이 문제다. 이 때문에 경쟁률은 날이 갈수록 치솟고, 낙찰가율이 크게 오른다. 물건이 없는 이유는 간단하다.
주택으로 인한 보유의 부담이 낮아졌기 때문이다. 9월 30일 기준 한국은행 기준금리는 1.50%다. 역대 유례없는 저금리 기조는 주택보유의 부담을 낮춰 결국 부실채권 발생으로 인한 법원경매로의 부동산 유입 수가 현격히 줄었기 때문이다.
따라서 경쟁은 더욱 심화되고, 그 경쟁은 자칫 실수를 불러올 수 있는 문제를 야기한다. 예를 들어 시세조사를 잘못하여 실제 거래금액보다 높은 입찰가를 제시하는 것도 한 이유며, 낙찰을 받아야 한다는 조바심에 권리분석을 제대로 하지 못하는 이유도 그렇다.
그 중 하나가 세입자의 배당요구다. 특히 대항력이 있는 선순위 세입자의 경우 응찰자는 당연 배당신청을 할 것이라고 생각하는데, 선순위세입자의 배당신청은 배당의 자격이 있는 자만이 가능하다. 그 중 하나가 확정일자와 전입일자 모두를 해당 주민센터에서 받아놔야 하는 것인데, 선순위세입자 중 전입일자만 받고 확정일자는 받지 않은 경우 배당의 자격이 없어 신청을 하지 못한다. 이때 낙찰자는 세입자의 전세보증금 또는 월세보증금 전액을 인수해야하는 사태가 발생한다.
또 하나의 문제는 전입일자와 확정일자 모두를 받은 상태에서 배당요구일이 지난 후 배당신청을 하는 경우이다.
배당요구의 유무뿐만 아니라 배당요구를 마쳐야 하는 종기일 이내 배당요구를 했는지도 반드시 체크해야하는 것인데 쉽게 말하면 배당요구를 했는지 보다 언제 했는지가 중요하다.
예를 들어 해당 부동산경매에 대한 배당요구 종기일이 2015년 2월 3일이었고, 이를 통해 선순위 세입자는 배당요구를 했지만 종기일 이내가 아닌 5월 29일이었다면 비록 배당신청을 했더라도 배당이 되지 않고 선순위세입자의 보증금 전액을 인수해야 하는 것이다.
그래서 배당요구 여부를 반드시 확인할 필요가 있는데 이런 배당요구는 법원 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서의 열람이 가능토록 하고 있다. 다만 법원 홈페이지에서도 간혹 잘못된 정보가 입력되는 경우가 있고 이를 법원은 책임지지 않고 있어 그 확인 유무는 법원에 비치된 매각문건을 직접 열람하는 것이 좋다.
그렇다면 선순위세입자가 기일 내에 배당요구를 했다가 이를 철회하는 경우는 어떨까. 이 때도 낙찰자에겐 아무런 제약이 없을까의 문제가 남는데, 배당요구가 정상적으로 이뤄졌고, 철회 또한 정상적이라면 낙찰자는 세입자 전세보증금 전액을 인수해야하는 문제가 발생한다. 이에 법원은 배당요구의 철회를 일정기한 내에만 할 수 있도록 정하고 있다.
이에 민사집행법 제88조 제2항은 배당요구의 철회는 일정한 기한을 정하고 있는데 그 기한은 처음 매각되는 기일 이전에 정해지는 배당요구 종기일을 기준으로 그 이후에는 할 수 없도록 하여 권리관계의 변동이 없도록 한 것이다.
다시 말해, 경매가 시작되는 첫날이 4월 28일이고, 배당요구종기일이 4월 20일이라면, 종기일인 4월 20일 이후에는 배당요구는 가능하지만 배당요구철회는 할 수 없다는 의미다.
배당의 자격이 있는 정상적인 세입자가 배당요구를 하지 않거나 철회하는 경우는 전 소유주와 맺은 전세계약기간까지 거주할 목적 때문이다. 이때는 낙찰자가 세입자를 계약기간이 만료될 때까지 비워달라고 강제할 수 없고, 세입자의 보증금 또한 낙찰자가 부담해야 할 몫이 되니 주의할 필요가 있다.
하나 더 말하자면, 배당요구의 철회는 세입자만이 할 수 있는 것은 아니다. 배당요구를 할 수 있는 채권자 모두가 배당요구의 철회가 가능하다. 즉, 가처분권자의 배당요구도 신청 및 철회가 가능한데, 선순위 가처분권자의 배당요구 철회는 입찰자가 유의 깊게 살펴볼 필요가 있다.
※TIP=배당요구를 하지 않아도 배당이 가능한 경우가 있음. 첫 경매개시결정 등기일 전에 저당권 및 전세권, 임차권을 등기부등본에 등기를 한 경우가 이에 해당함. 배당요구를 반드시 해야 하는 경우는 민법, 상법 및 기타 법률에 의한 우선변제청구권자, 집행력이 있는 정본을 가진 채권자, 첫 경매개시결정 등기일 이후 가압류를 설정한 자의 경우임. (관련자료 도움: 지지옥션)
