박순신
이너시티 대표이사
지난호에 이어서 앞으로 몇차례에 걸쳐서 재개발사업의 쟁점들과 해결 방안을 정리해 보겠습니다. 이번 호에서는 최근에 가장 이슈가 되는 원주민 재정착에 대한 논의를 해볼까 합니다. 그 동안 뉴타운과 재개발사업의 가장 큰 문제로 지목되어온 사안 중에 하나가 바로 원주민 재정착이라 할 수 있습니다.
재정착에 대한 논의는 원론적인 수준에 머무르고 있으며, 주로 재정착에 대한 의미와 사업완료시 재정착률 등이 주요 관심대상이었습니다. ‘재정착’이란 구역 내에서 거주하던 사람이 구역 내에 다시 입주하는 것만을 재정착으로 볼 것인가와 구역과 인접한 곳 또는 같은 기초지자체 내에 재정착하는 것도 재정착으로 봐야 하는 것이 타당한가 등이 여기에 해당됩니다. 이런 재정착에 대한 의미를 어떻게 볼 것인가에 대한 논쟁도 필요하겠지만 재개발조합원들이 재정착을 선택할 것인지 아니면 자발적으로 재정착을 포기하는 것을 선택하는 것이 더 합리적인가를 살펴보는 것도 의미 있은 일이라 할 수 있습니다.
그동안 재개발사업을 통해 많은 조합원들이 선택해온 방식은 자기 사업구역내에 재입주를 하지 않더라도 매각을 통해서 높은 시세 차익을 얻는다면 재개발사업이 가능하다고 판단했고, 그 결과 자발적으로 재정착을 포기한 분들이 적지 않았습니다. 이런 사업방식이 가능했던 이유는 여러가지가 있겠지만, 재개발사업이 도시내의 일부구역에서만 시행되었고 그렇기 때문에 시세차익을 얻고 인근의 비슷한 가격의 주택으로 이주를 하면 재개발프리미엄을 고스란히 손에 쥘 수 있었기 때문이었습니다.
오늘날의 상황은 예전과는 다르게 도시내의 많은 구역에서 동시에 뉴타운과 재개발사업이 시행되고 있어 인근에서 저렴한 주택을 구할 수 없다는 것입니다. 뿐만 아니라 부동산경기의 침체와 보금자리주택사업 그리고 분양가 상한제 등과 같이 프리미엄의 형성을 가로막는 여러가지 일들이 발생되었습니다. 여기에 재정비촉진계획을 통해 과도한 정비기반시설의 설치 등으로 사업비용은 천문학적으로 늘어나 재개발사업의 사업성이 악화되었다는 현실적인 문제도 크다는 것입니다.
서울시나 경기도 등 지자체와 정치권에서도 뉴타운사업과 재개발사업의 원주민 재정착방안과 사업성 개선에 대한 다양한 논의가 진행되고 있습니다만, 한편으로는 조합원들도 재개발사업에 대한 생각의 전환이 필요한 시기라고 할 수 있습니다.
재개발사업의 수익성이 양호하고 조합원 중 다수가 종전에 가지고 있던 주택과 대지가 크다면 큰 부담금 없이 새집에 입주할 수 있을 것입니다. 반면에 사업의 수익성도 높지 않고 소형다세대나 소지분의 주택이 다수를 차지하는 조합의 경우에는 조합원의 상당수가 상당히 높은 부담금을 감당해야만 재입주할 수 있는데 이들 사업 역시 상당수가 될 것입니다. 이런 견지에서 본다면 조합원들은 재정착을 위하여 사업을 추진할 것인지 아니면 재입주는 어렵더라도 새집의 처분을 통해서 금전적 시세이익을 얻고자 사업을 하는 것인지 분명하게 할 필요가 있습니다.
정부와 지자체 등에서 제도개선과 사업성 개선을 위한 지원책을 마련한다면 조합원의 부담금을 줄일 수 있겠지만 지금과 같은 방식의 사업을 추진한다면 재정착을 획기적으로 높이기는 어려울 것입니다. 왜냐하면 높은 부담금을 감당하지 못할 지라도 여전히 자기의 능력보다 큰 주택을 분양 받아 시세차익을 실현하는 수단으로 보기 때문입니다.
재입주를 통해서 재정착을 하기 위해서는 사업성을 개선하여 부담금을 낮추는 것이 우선 필요합니다. 사업성을 개선하는 방법은 정부나 지자체의 제도 개선이 있을 수 있고, 조합과 조합원들이 노력으로 비용을 절약하는 것도 있습니다.
정부와 지자체가 제도개선을 통해 사업성을 일부 개선하여 조합원 부담을 경감시킬 수 있겠지만 재정착을 중요한 사업 추진의 기준으로 삼는다면 조합원들이 건축계획을 합리적으로 수립하고 현실적으로 추가 부담이 가능한 주택을 분양 받는 것이 중요합니다. 일반적으로 재개발사업의 건축계획은 25평형, 32평형, 42평형 정도로 계획하고 있습니다.
재개발사업의 건축계획은 재개발조합과 조합원들이 스스로 결정하고 사업시행인가와 관리처분계획을 스스로 의결하는 과정을 거치도록 하고 있습니다. 그런데 이렇게 자발적으로 조합원의 의결로 결정된 사업계획에 따라 결정된 부담금이 많아 강제로 쫓겨나는 사업이라고 아우성치는 이들도 조합원들입니다.
이제 주변이 재개발되어 저가의 주택으로 이전할 수 없다면 조합원 스스로 부담을 최소화 하면서 재정착할 수 있는 사업계획을 수립하는 것이 중요하며 재개발조합원 스스로 생각을 바꿔야만 합니다. 또 낡은 집을 헐고 새집을 지으면서 ‘내가 돈을 왜 내?’라는 생각도 수정이 불가피해 보입니다. 자기 집을 지으면서 일부 신축비용을 부담하는 것을 자연스럽게 받아들여야 할 때라고 보아야 하지 않겠습니까?
재개발사업과 뉴타운사업에 대해 가지고 있었던 생각들을 전환하여 시세차익이 아닌 재정착을 높이는 방향으로 사업계획을 수정하고 조합원들의 의견을 최대한 수렴하는 과정이 반드시 필요합니다.
