지난 9월 16일 국토교통부는 ‘뉴스테이, 인천 도화에서 첫 발을 내딛다!’라는 보도자료를 내 놓았다. 인천시가 침체된 주택시장경기를 살리려 그동안 많은 노력을 기울였고, 이러한 노력과 뉴스테이 제도가 만나서 최초의 뉴스테이가 인천에서 탄생한 것이다.
그런데, 정부가 발표한 뉴스테이 추진현황 자료를 보면 눈여겨 볼 지역이 있다. 바로 인천 청천구역 재개발구역에서 3천197세대를 뉴스테이로 공급한다는 점이데, 전국 15개 현장에서 공급계획인 전체 1만7천943세대중 약 18%를 차지한다. 발 빠르게 정비사업에 뉴스테이를 접목한 인천시에 찬사를 보낸다.
뉴스테이정책을 추진하는 입장에서 볼 때도, 정비사업에서 뉴스테이가 공급된다는 점은 매우 긍정적이다. 기업형 임대주택은 그 특성상 기존의 도시내에 있어야 효과가 크다. 임대아파트를 원하는 사람들은 대부분 도시근로자이기 때문이다.
이러한 점을 볼 때 뉴스테이와 정비사업의 결합은 상호간의 시너지효과를 위하여 매우 필요한 형태로 보여진다.
그러나 정비사업에 뉴스테이를 적용하려면 또 다른 추가적인 절차가 요구된다. 정비사업조합에서 분양주택의 일부를 뉴스테이로 공급하려면 사업시행계획과 관리처분계획에 이를 반영해 총회 등의 결의 절차를 갖춰야 한다. 이미 조합설립시부터 개략적인 사업계획에 대한 동의를 시작으로 사업이 추진되었기 때문에 이를 변경하려면 그에 따른 결의절차가 필요할 뿐만 아니라, 뉴스테이 사업자와의 계약에 대해서도 결의절차가 필요하다.
또 한가지, 조합원 입장에서 뉴스테이 반영에 동의할 만한 요소가 부족하므로 이에 대한 사업성보전방안이 요구된다.
조합원 입장에서는 첫째, 뉴스테이로 공급되는 주택의 분양가격이 일반분양보다 낮기 때문에 당초의 사업계획 대비 손실, 즉 추가부담이 발생하게 된다. 둘째, 일부 용적률을 올려서 사업성을 보전해주는 방안이 있지만 용적률 상승시의 단지 쾌적성 저하로 단지가치가 떨어지는 문제도 있다. 셋째, 단지내 임대아파트의 증가에 대한 거부반응이 있을 수 있다. 넷째, 뉴스테이 적용에 따른 결의 또는 인허가 변경 기간이 추가된다.
따라서 상대적으로 분양성이 양호한 서울이나 부산지역 등에서는 별 관심이 없을 것으로 보여지기도 한다.
그렇다고, 정비사업지를 무시하고 뉴스테이 정책을 추진하기에는 분명히 한계가 있을 것이기에, 어떻게든 정비사업지와 뉴스테이의 결합이 필요하다. 그렇다면 결국 정비사업에 뉴스테이를 적용할 경우에 이를 위한 구체적인 절차의 반영과 사업성 보전방안이 수반되어야 한다.
사업성 보전방안으로 가장 먼저 생각할 수 있는 것이 용적률 상향인데, 주로 재개발사업지역에 반영할 수 있다. 왜냐하면 재건축사업지에서는 이미 300%까지 반영된 곳이 많기 때문이다.
그러므로 용적률 상향과 함께 기반시설비용의 보전 등도 함께 반영되어야 한다. 용적률 상향을 위해서는 주거지역에 대한 종상향 등도 함께 적극적으로 반영이 되어야 할 것이다.
또한 취득·등록세의 완화, 광역교통부담금 등의 각종 부담금의 완화 등도 검토할 사항이다.
정부에서는 이러한 완화방안과 함께 정부차원의 지원기구 등을 만들어야 한다. 아무리 좋은 제도도 지자체에만 맡겨둬서는 제대로 정책이 발휘되지 않을 것이 자명하기 때문이다. 인천시의 경우 지차체가 오랜 기간 연구를 하고 강력한 추진력을 발휘했기 때문에 가능했다. 다른 지자체에도 이러한 것을 기대해서는 안된다.
그동안 임대아파트는 정부차원에서의 공공임대가 주를 이루었다. 다소 늦었지만 민간주도의 기업형임대가 함께 어우러지고 이러한 정책이 꾸준히 이어져서 국민의 주거안정에 도움이 되었으면 한다.
