Q : 도시환경정비사업조합설립 추진위원회입니다. 1필지의 토지의 공유자들 중 일부만이 조합설립동의서를 제출한 경우 이들 동의자들의 지분에 해당하는 면적이 도정법 제16조 제1항의 ‘토지면적의 2분의 1이상의 토지소유자의 동의’에 포함되는지요?

 

 

A : 1. 〈도시 및 주거환경정비법〉 제16조제1항의 면적요건
〈도정법〉 제16조(조합의 설립인가 등) 제①항은 “주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 2분의 1이상의 토지소유자의 동의를 얻어 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다”라고 규정하고 있습니다. 

 

대법원은 이와 거의 같은 내용의 규정을 가지고 있었던 도시재개발법(폐지)  관련 판례에서 전반부요건을 ‘다수요건’ 후반부요건을 ‘면적요건’이라 칭한 바 있었습니다(대법원 2005.3.11.선고 2004두138). 도정법에서 면적요건은 2009년 2월 6일 신설되었습니다.

 

2. 공유자 전원이 동의해야 면적요건에 포함된다는 견해
다음과 같은 견해를 생각해 볼 수 있습니다.
〈도정법〉 제16조제1항의 ‘토지면적의 2분의 1이상의 토지소유자의 동의’라는 요건은 일정한 ‘면적’의 동의를 요구하는 규정이기는 하나 규정형식상 궁극적으로 그러한 면적을 소유하고 있는 ‘토지소유자’의 동의를 요건으로 하고 있습니다.

 

그러므로 동법 시행령 제28조제1항 제1호 다목(1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것)의 규정에 따라 ‘1인’으로 산정되지 않으므로 공유자들 전원이 동의하지 않는 한 공유자들 중 일부만이 동의한 경우에는 그 면적을 위 동의요건에 산입할 수 없습니다.

 

3. 공유자 중 동의한 자들만의 지분면적도 면적요건에 포함된다는 견해
필자는 다음과 같은 견해가 타당하다고 생각합니다.
〈도정법〉 제16조제1항의 ‘토지면적의 2분의 1이상의 토지소유자의 동의’를 요구하는 요건은 토지등소유자(인원수)의 동의만으로 조합설립을 할 경우에는 적은 면적을 가진 다수자의 동의로 인하여 넓은 면적을 소유한 소수자의 의사를 무시하고 조합설립이 강제되는 것을 방지하기 위하여 2009년 2월 6일 신설된 조항입니다. 그러므로 이는 일정 ‘면적’의 동의가 확보되었는지가 핵심요소라 할 것입니다.

 

또한 위 면적요건에서는 〈도정법〉 제2조제9호에서 정의하고 있는 ‘토지등소유자’가 아니라 단순히 ‘토지소유자’라고 하고 있으므로 여기에는 지분만을 소유하고 있는 공유자들도 포함하는 개념으로 해석하여야 할 것입니다. 〈민법〉상으로도 공유자들은 지분을 자유로이 처분할 수 있습니다. 그러므로 1필지의 토지의 공유자들 중 일부만이 조합설립에 동의한 경우라 할지라도 이들의 소유지분 면적을 위 동의요건에 포함시켜야 합니다.

 

4. 〈주택법〉 관련 사안(대법원 2010.1.14. 선고 2009다68651 판결)
〈주택법〉과 관련하여서는 다음과 같은 취지의 대법원 판결이 있는 바 이 사안에 적용될 수 있을 것입니다.

 

“주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자가 주택건설대지 중 공유토지에 대하여 일부 지분소유권을 취득하거나 일부 공유지분권자로부터 사용승낙을 얻은 경우에는 다른 공유자의 동의를 얻지 못하였더라도 그 공유토지 중 사업부지로 편입된 면적을 기준으로 사업자가 취득한 공유지분의 비율에 해당하는 면적만큼 사용권원을 확보한 것으로 봄이 상당하다.”
〈문의 : 02-532-6327〉