재개발·재건축 등 정비사업의 단지계획에서는 마치 공식이라도 되는 듯 규모별 주택세대수 비율을 2:4:4나 4:4:2 비율을 적용하는 것이 대부분이다.

 

최근 들어 지역별로 규모별 계획세대수를 다양화 하거나 소형평형을 늘리는 계획을 세우고 있기는 하지만 아직도 초기단계인 사업성 검토에서는 이러한 비율을 적용하고 있다.

 

이런 현상은 과거부터 대형평형은 중소형에 비하여 상대적으로 공급이 적었다는 점, 생활패턴과 가족 구성원 수에서 대형평형을 선호한다는 점, 원가대비 분양단가가 높다는 사업성 측면의 원인 등에서 기인했다.

 

그러나 최근 들어 주거용 부동산에 대한 수요 패턴의 변화로 대형평형에 대한 수요는 점차 줄어들고, 소형평형 수요가 증가하고 있는 추세이다.

 

그 원인중 하나는 생활패턴과 가족구성원 수의 변화에 따른 평균 가구원 수의 축소에 있다. 최근 인구주택총조사에서 이러한 결과를 통계적으로 확인해 볼 수 있다.

 

2010인구주택총조사 결과에 의하면 총조사인구는 약 4만8천219천명으로, 2005년 4만7천279천명에 비하여 약 2%가 증가했다. 가구 수도 2005년 대비 9.1%가 증가했다. 그러나 가구당 구성원 수는 2.67명으로 2005년 대비 0.21명, 2000년 대비 0.45명이 줄었다.

 

이런 현상은 1인 가구의 증가가 주된 원인이라고도 할 수 있으나, 저출산으로 인한 구성원 수의 축소와 고령화에 따른 노인부부의 독립세대가 증가하는 것도 큰 원인이라 할 수 있다.

 

이같은 평균 가구원 수의 축소는 대형평형의 수요 감소와 국민주택규모 이하 소형평형 아파트에 대한 수요를 증가시키는 결과를 가져오고 있으며, 앞으로의 주택시장에서도 지속될 것으로 판단된다.

 

대형평형 주택의 수요가 줄어드는 다른 원인을 꼽는다면 기존아파트에 비해 신축아파트의 실사용 면적이 증가한 점이라 할 수 있다.

 

즉, 과거에 좁다고 여겨지던 중소형 아파트가 안목치수 적용 등에 의한 실사용 면적의 증가와 다양한 단위세대 평면개발로 인한 공간 활용의 발전으로 공간에 대한 만족도를 높였다.

 

1998년 10월 1일 이후 사업승인을 받아 2000년대 초반부터 입주한 아파트는 표기상 동일 규모라 하더라도 기존아파트보다 더 넓은 실사용 면적을 제공한다.

 

〈주택건설촉진법〉 시행규칙 개정으로 1998년 10월 1일 이후 사업승인을 받는 공동주택 전용면적은 안목치수를 적용하고, 실내 닥트면적을 전용면적에서 제외토록 했다.

 

이로 인해 동일한 전용면적이라고 하여도 전용 85㎡규모 아파트의 경우에 과거보다 약 8~10㎡정도가 넓어졌다. 전용면적을 10% 증가시키는 1:1재건축의 경우에 재건축 전의 아파트보다 실사용 면적은 사실상 10%보다 더 많이 늘어난다.

 

그리고 또 하나의 중요한 원인은 금융위기 이후의 주택 수요자들이 느끼는 경제성 문제이다. 금융위기로 인한 경제상황은 주택에 대한 비용부담을 상대적으로 크게 만들었으며, 이는 대형평형 주택에 대한 수요를 낮추는데 큰 원인으로 작용했다.

 

이러한 현상은 장기적인 원인이라고 할 수는 없으나, 경제적 원인이 최근 대형평형 주택의 수요를 감소시키는 주된 이유 중의 하나라는 점과 앞으로의 패턴을 바꾸는 기폭제가 된다는 점에서는 중요한 요소이다.

 

위에서 열거한 원인 외에도 고령화, 1인가구 소득수준 상승, 주택에 대한 거주개념의 강화 등도 주택 규모별 수요를 변화시키는 중요한 요인이다.

 

따라서 재개발, 재건축 등 정비사업에서 과거처럼 단순한 주택규모 계획을 가져갈 것인가, 아니면 앞으로의 시장을 고려하여 장기적인 계획을 가져갈 것인가 하는 점에 대하여 조금 더 많은 고민을 해야 한다.

 

즉, 절차만 빨리 이행하는데 급급할 것이 아니라, 주택수요 패턴의 변화와 정비사업 주택규모의 변화에 대해 장기적인 안목으로 충분한 검토를 거치는 정비사업이 필요할 것이다.