위와 같이 진행되는 사업진행 과정상에 있어 각종 소송이 많이 제기되고 있는데, 그 유형 및 분쟁의 원인은 다음에서 보는 바와 같다

 

 

1. 재정비촉진계획(정비계획)결정 및 구역지정 단계
1) 소송의 유형=계획결정 및 구역지정처분 취소(무효)소송. 일반적으로 재정비촉진계획(정비계획) 및 구역지정처분을 취소 또는 무효임을 확인해 달라는 소송을 제기하는 주된 원인은 ‘① 내 소유 부동산이 구역에 부당하게 포함되었다. 그러니 내 소유 부동산을 구역에서 제외시켜 달라 ② 왜 내 소유 부동산은 구역에 포함시켜주지 않느냐’라는 것이었다.

 

하지만 계획수립 및 구역지정을 할 때에 노후도 등 여러 요건에 해당되는지, 그리고 어떤 지역을 포함시켜야 하는지 등을 합리적으로 고려하여 주민설명회, 주민공람, 지방의회의견, 지방도시계획위원회 심의 등을 거쳐서 구역지정 등을 하기 때문에 대부분의 경우에는 합리적이고 적절하게 구역지정이 되고 있다. 때문에 법률상으로 하자가 있는 경우는 매우 드물다.

 

따라서 이 경우 분쟁내용은 해당부동산소유자의 개인적인 불만에 국한되고, 재정비촉진사업(정비사업)등을 진행하면서 법적인 절차를 제대로 준수하였다면 행정관청이 패소하는 경우는 별로 없다.

 

2) 예상되는 갈등요인=① 2009년 2월 6일 〈도시 및 주거환경정비법〉(이하 ‘도정법’)이 개정 시행되면서 기존에 주민발의로 정비구역지정 신청을 할 수 있던 제도가 시장·군수가 정비계획을 수립하고 정비구역지정을 하도록 하는 것으로 개정되었다. 그리고 토지등소유자들이 정비계획입안을 제안할 수 있는 경우는 일정한 경우(정비계획수립 시기가 1년 이상 경과된 때, 주택공사 등을 사업시행자로 요청할 경우 - 도정법 제4조 제3항)에만 국한되어 있다

 

그런데 정비계획수립을 하여야 할 시장·군수가 예산상의 문제로 인하여 예정된 시기내에 정비계획수립을 하지 않겠다고 공개적으로 발언하는 경우가 더러 발생하고 있어 이러한 경우에 정비계획수립을 하지 않음에 대한 분쟁이 발생할 가능성이 많이 있다.
② 시장·군수가 정비계획을 수립할 권한이 있음으로 인하여 해당 지역의 토지등소유자의 의사를 제대로 반영하지 않고 정비계획을 수립할 가능성이 있고, 이에 따라 해당지역의 토지등소유자들이 시장·군수가 일방적으로 수립한 정비계획에 대한 무효소송을 제기할 가능성도 충분히 있다.

 

3) 분쟁방지 대책=각 시장·군수는 예정된 시기내에 정비계획수립을 반드시 하도록 예산확보 및 업무계획을 수립하고, 아울러 정비계획수립시 해당지역의 토지등소유자의 의견을 충분히 반영하는 절차를 준수하여야 할 것이다.

 

 

2. 추진위원회설립승인 준비 단계
1) 소송의 유형=소송은 추후 추진위설립승인 뒤에 주로 발생하나 추진위설립승인처분 취소(무효)소송의 하자가 여기서 발생됨.추진위원회 설립승인 단계에서 제기되는 소송은 주로 추진위원회가 설립승인을 받은 뒤 일반적인 취소(무효)소송 등은 설립동의서가 위·변조가 되었다거나 동의율이 미달되었다는 등의 사유로 제기되는 경우가 대부분이다.

 

실제로 추진위설립승인을 받기 위하여는 정비구역내 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 관할관청으로부터 설립승인을 받게 되는데, 추진위설립승인을 받으려고 하는 주체가 여럿일 경우에는 토지등소유자들로부터 과반수의 동의서를 먼저 거두어 관할관청에 제출하는 측이 설립승인을 받게 되므로, 동의서를 제출받은 비율이 과반수가 겨우 넘으면 바로 관할관청에 제출하여 설립승인을 받기 때문에 동의율이 50.9%, 50.5%, 51% 등 과반수를 겨우 충족하는 경우가 대부분이다.

 

따라서 추진위원회설립승인을 반대하는 측은 제출된 동의서중 몇 장만 무효시켜버리면 추진위설립승인을 받기 위한 동의율인 과반수동의가 바로 무너져 버리기 때문에 추진위설립승인취소(무효)소송에서 설립동의서의 유·무효는 항상 대두되는 쟁점인 것이다.

 

2) 추진위설립동의서 양식=재정비촉진구역 또는 정비구역이 지정되면 〈도정법〉에 의한 사업의 경우 토지등소유자들이 조합방식으로 사업을 진행하기 위하여 정비사업조합설립 추진위원회(이하 ‘추진위원회’)설립승인을 받아야 한다.

 

그리고 1구역 1추진위원회 원칙에 따라서 해당 구역 토지등소유자의 과반수이상으로부터 추진위원회설립동의서를 제출하는 측에 추진위원회설립 승인을 해 주고 있다.

 

그런데 이때 토지등소유자로부터 제출받는 추진위원회설립동의서는 〈도정법〉 시행규칙 별지 제2호의2 서식에 동의를 받아야 하고, 시장·군수는 동의를 받으려는 자에게 동의서에 연번을 부여하여 제공하도록 도정법 시행규칙 제6조에 규정되어 있다.

 

동의서 우측상단에 보면 왼쪽과 같이 표가 그려져 있어 행정기관에서 설립동의서양식을 배포하도록 규정되어 있는 것이다.

 

3) 추진위설립동의서 양식 배포시 문제점=이 때 동의서에 연번을 부여하는 것을 두고 해당 시장·군수의 담당공무원은 어떻게 운영을 하느냐 하면, 해당 구역의 총 토지등소유자가 1천명이면 동의서 양식을 딱 1천장만 만들어서 연번을 기재한 뒤 동의서를 징구하려는 측에 제공을 하려고 하는 경우도 있다.

 

이렇게 되면 일부 세력들이 먼저 연번을 부여받은 동의서를 받아가면 다른 측에서는 연번이 부여된 동의서를 받아 갈 수가 없어 이에 대한 불만이 있는 현상이 발생하고 있다.

 

현재 연번이 부여된 동의서를 어떻게 운용할 것인지에 관하여 확립된 방법은 없는 상태이나, 해당구역의 총 토지등소유자가 1천명이라고 하여 연번부여를 1번부터 1천번까지만 할 필요성은 없다. 2배수로 연번부여를 해도 좋으며, 동의서를 거두려는 사람들이 동의서양식을 제공해 달라고 관할관청에 요청하여 동의서 제공시에 100장단위로 제공하여 100장의 동의서를 받아 오면 다시 또 100장을 주는 등(규모가 큰 사업구역은 더 많이 1회에 제공할 수도 있음) 일정한 내부기준을 만들어서 운용하는 것이 좋을 것이다.

 

만약에 이렇게 원활하게 운용하지 않고 일부 세력들에게만 연번이 부여된 동의서를 제공하면, 동의서를 제공하지 않는다는 사유로 시장·군수를 상대로 소송이 제기될 가능성도 크고 또 그렇게 하여 추진위원회가 어느 일방 세력에 의하여 설립승인을 받게 되더라도 추진위원회설립 승인취소(무효확인) 청구소송이 제기될 가능성이 높다고 할 것이다.

 

4) 기존에 추진위설립승인이 난 뒤 재정비촉진구역으로 사업구역이 확대되는 경우=현재 기존에 재개발 또는 재건축추진위원회가 설립승인을 받은 뒤에 기존 구역을 포함하여 추가구역이 포함되어 확장된 구역으로 재정비촉진구역이 지정된 경우가 많이 있다.

 

이러한 경우 시장·군수는, 확장된 재정비촉진구역의 사업을 추진할 추진위원회설립승인을 함에 있어 ‘기존 추진위원회의 기득권을 인정하여 기존 추진위원회가 중심이 되어 사업구역을 확장하는 동의 및 확장된 재정비촉진구역 추진위원선정을 해 오면 재정비촉진구역 추진위원회 설립승인을 기존 추진위원회의 변경승인으로 처리’해 주고 있다. 그리고 심지어 연번을 부여한 재정비촉진구역 추진위원회 설립동의서를 기존 추진위원회에게만 부여하고 있는 경우도 있다.

 

하지만 새롭게 확장된 재정비촉진구역의 추진위원회설립이 반드시 기존 추진위원회만을 중심으로 하여 변경승인을 하라는 법적인 근거가 없기 때문에 새로운 재정비촉진구역 추진위원회 설립동의서 양식을 징구하려는 측은 누구든지 상관없이 동의서 양식을 제공받을 수 있도록 양식을 배포하는 것이 좋겠다.

 

그리고 일부 판결이 서로 다르게 나고 있지만, 본 변호사의 견해로는 새롭게 확장된 구역에 대한 추진위설립동의서를 새로 확장된 구역(기존+추가) 전체에 대하여 과반수동의를 받아 추진위원회설립 변경승인을 받는 것이 타당하다고 보고 있다.

 

5) 동의서 제출 철회자 제외=추진위설립동의서는 동의서를 제출하는 자가 제출후 철회할 수 있도록 〈도정법〉 시행령에 규정하고 있다.
그런데 이 시행령 절차에 따라 적법하게 철회된 동의서를 동의자 숫자에서 제외하지 않고 그대로 포함시켜 동의율을 충족한 것으로 하여 추진위원회 설립승인을 받으면, 추후에 추진위설립승인 취소(무효)소송이 제기되면 해당 동의서가 동의자숫자에서 제외될 수밖에 없기 때문에 자칫 잘못하면 추진위설립승인이 취소(무효)될 가능성이 매우 높다 하겠다.

 

따라서 동의서철회 절차 및 방법에 관하여 정한 〈도정법〉 시행령 제28조중 해당부분을 소개하니 반드시 이를 알아 두시기 바란다.

 

6) 1인이 여러 필지 토지 또는 건축물 소유, 1필지 또는 1개의 건축물을 수인이 공유한 경우의 동의자수=동의서제출을 철회한 경우에도 동의자수가 줄어들게 되지만, 1인이 여러 필지의 토지 또는 건축물을 소유하거나, 1필지 또는 1개의 건축물을 수인이 공유한 경우에 동의자수를 몇 사람으로 할 것인지에 관하여도 논쟁이 있을 수 있다.

 

따라서 이러한 경우에도 〈도정법〉 시행령 제28조에 규정을 두고 있으니 아래 〈도정법〉 시행령 제28조를 반드시 알아두시기 바란다.

 

 

제28조(토지등소유자의 동의자수 산정방법 등) ① 법 제17조제1항 및 제12조에 따른 토지등소유자의 동의는 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다.〈개정 2005.5.18, 2008.12.17, 2009.8.11, 2010.7.15〉
1. 주거환경개선사업·주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 의할 것.
가. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것.
나. 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것.
다. 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것. 다만, 도시환경정비사업의 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대하여는 종전 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 의한다.
2. 주택재건축사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 따를 것.
가. 소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 토지등소유자로 산정할 것.
나. 1명이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1명으로 산정할 것.
3. 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 것으로 볼 것.
4. 토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수에서 제외할 것.
5. 국유지·공유지에 대해서는 그 재산관리청을 토지등소유자로 산정할 것.
② 외국인이 법 제17조제1항 전단에 따른 동의(동의한 사항의 철회 및 반대의 의사표시를 포함한다)를 할 경우, 동의서 등에 서명하고 ‘출입국관리법’ 제88조에 따른 외국인등록 사실증명을 첨부하여야 한다.〈신설 2009.8.11〉
③ 법 제17조제1항 후단에 따라 인감증명서를 종전에 제출하여 인감증명서를 첨부하지 아니하여도 되는 경우에는 인감증명서 대신 주민등록증, 여권 등 신분을 증명하는 문서의 사본을 첨부하여야 한다.〈신설 2009.8.11〉
④ 토지등소유자는 법 제17조제1항 전단 및 제12조의 동의(법 제8조제4항제7호·제13조제3항 및 제26조제3항에 따라 동의가 의제되는 경우를 포함한다)에 따른 인·허가 등의 신청 전에 동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 할 수 있다. 다만, 법 제16조에 따른 조합설립의 인가에 대한 동의 후 제26조 제2항 각 호의 사항이 변경되지 않은 경우에는 조합설립의 인가신청 전이라 하더라도 철회할 수 없다.〈개정 2009.8.11〉
⑤ 제4항에 따라 동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 하려는 토지등소유자는 동의의 상대방 및 시장·군수에게 철회서에 인감증명서를 첨부하여 내용증명의 방법으로 발송하여야 한다. 이 경우 시장·군수가 철회서를 받은 때에는 지체 없이 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지하여야 한다.〈신설 2009.8.11〉
⑥ 제4항에 따른 동의의 철회나 반대의 의사표시는 철회서가 동의의 상대방에게 도달한 때 또는 제5항 후단에 따라 시장·군수가 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지한 때 중 빠른 때에 효력이 발생한다.〈신설 2009.8.11〉

 

 

3. 추진위원회설립승인 ~ 조합설립인가신청단계
1) 소송의 유형=추진위원회설립승인 취소(무효)소송, 주민총회 무효소송, 창립총회무효소송, 조합설립인가처분 무효소송. 추진위설립승인을 받게 되면 설립승인을 받은데 대하여 하자가 있다고 하여 추진위원회설립승인 취소(무효)소송을 제기하거나, 설립승인 뒤 추진위원회 운영과정에서의 문제점으로 소송이 제기되게 된다.

 

추진위설립승인 후계부터 조합설립인가신청 단계는 아직 사업이 본격적으로 시작되기 전이기 때문에 이때 발생하는 갈등요인은 주로 ①추진위원회 운영을 장기간 계속함으로 인한 예산낭비에 대한 불만 ②창립총회 등 조합장선출을 앞두고 조합장 및 임원직을 장악하려는 세력과 현직 추진위원장 및 추진위원들 간의 갈등 ③정비사업전문관리업체 및 설계사 선정과정에서 세력싸움, ④ 창립총회시 조합장 및 조합임원선출관련 무효주장 등이 대부분이다.

 

그리고 추진위원회 운영과정에서 제기되는 주요 소송 및 분쟁은 ①추진위원장 및 추진위원 해임을 위한 총회개최 ②위 해임을 한 총회 등에 대한 주민총회결의 무효소송 ③창립총회 조합장 및 조합임원 선출결의 무효소송 ④정비사업전문관리업자 및 건축사사무소 선정 총회결의 무효소송 등이 주로 제기되고 있다.

 

추진위원회단계부터 하자가 발생하여 추진위원회가 소송에서 패소하게 되면 그 다음단계로 사업을 진행할 수가 없고, 또 진행하더라도 하자가 승계되어 그 다음 단계가 무효될 가능성이 있다. 때문에 추진위원회 단계에서의 법적절차 준수는 상당히 중요하다고 할 것이다. 따라서 다음호에 자세하게 설명하도록 하겠다.
〈다음호에 계속〉
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