지난해부터 전·월세난으로 촉발된 주택경기가 올 여름에는 최고 정점을 찍을 정도로 사업여건이 개선되고 있다.
시장여건뿐만 아니라 정부가 지속적으로 추진해온 제도개선정책이 법제화되어 시행되면서 그 효과가 배가되는 것이라고 할 수 있다. 하지만 경제 전체적으로 불경기를 실감하는 각종 지표들과 뉴스가 동시에 보이는 형국이다.
최근 몇 년동안 지속되어온 부동산 경기 위축이 전·월세난으로 인해서 활력을 되찾았다는 측면에서는 근래의 주택경기 호전이 바람직하다고 보기 어려운 면이 있다. 하지만 전·월세난이 심화된 것은 그 만큼 지난 몇 년동안 주택공급이 원활하게 이루어지지 못했기 때문이라는 진단도 가능하다.
도심내에서 주택을 공급하는 주요 수단인 정비사업이 거의 중단되다시피 하였으니 당연히 주택공급은 줄고 이로 인한 전·월세난이 나타났다고 볼 수 있다. 전·월세난의 심화는 주택가격의 상승을 가져오게 하는 원인 중 하나이며, 전세난에 지친 실수요자들이 적극적으로 주택구입에 나서는 것이 최근 주택가격의 상승과 주택시장 활기의 중요한 이유라고 할 수 있다.
이런 주택시장의 여건 변화를 증명하는 현상들은 지방과 서울지역의 분양이 호조를 보이고 있으며, 재건축·재개발사업과 같은 정비사업의 시공사 선정이 순조롭게 이루어지고 있다는 것이다. 시공사의 적극적인 입찰참여는 분양시장과 조합의 수익성이 일정정도 긍정적인 수준이라고 보고 있다는 것으로 해석되어도 무방하다.
그러나 이런 주택시장의 긍정적인 측면에도 불구하고 일부 경제 전문가들은 우리 경제에 대해서 부정적인 전망을 내놓고 있는 것도 사실이다. 내년에는 올해에 이어 실물경기가 더욱 위축될 것이라는 전망도 잇따르고 있다.
우리 경제여건과 주택시장은 앞으로도 부침을 거듭할 것이다. 그리고 많은 전문가들이 우려하듯이 우리나라의 인구구조의 변화가 가져오는 여파가 어느 정도일지 가늠하기 쉽지 않을 것이라는 전망도 잊어서는 안 될 것이다.
이렇듯 주택경기의 호조세와 실물경기의 위축이 동시에 나타나는 시기에 재개발·재건축사업을 추진하는 조합과 조합원들은 앞으로 어떻게 정비사업을 추진하는 것이 바람직한지 살펴볼 필요가 있다.
이미 지면을 통해서 여러 차례 설명했듯이 조합은 경기가 어려운 환경에도 불구하고 사업을 지속적으로 추진해야 한다. 이것만이 주택경기가 회복되는 시기에 사업을 정상화 할 수 있고, 경기 호조에 따른 수혜를 입을 수 있다. 그리고 이것이 가장 중요한 핵심 포인트라고 할 수 있다.
재개발·재건축사업 중에서 조합원이 원하는 수준의 사업성을 확보하지 못하는 사업장들은 사업을 중단하는 것이 가장 합리적인 방법일 수 있다.
하지만 사업을 추진할 경우 사업성을 확보할 수 있음에도 불구하고 시장여건으로 어려움을 겪는 곳일 경우에는 지속적으로 사업추진을 해야 한다. 사업성을 확보하기 어려운 사업구역들이 사업을 중단하면 주택시장에 미치는 긍정적인 요소들이 있다.
왜냐하면, 뉴타운사업과 재개발사업 등이 무차별적으로 시행될 경우 주택공급의 과잉으로 인한 어려움이 있으며, 또 한편으로는 많은 거주자들이 일시에 이주하여 전·월세난을 야기하는 부작용을 줄일 수 있기 때문이다.
단기간의 이주수요로 인하여 전·월세난이 심화될 경우 정책당국의 규제가 강화될 수 있으며, 정부는 규제를 통해서 이주수요를 적절하게 조절하고자할 것이기 때문에 결국 사업추진에 부정적인 영향을 미치게 된다.
그동안 재개발·재건축사업을 시행하는 조합과 조합원들은 주택시장 여건이 나빠지면 사업추진을 중단하는 경향이 강하게 나타났다. 또한 조합원 중에서 사업을 중단하자는 의견과 민원도 높아지게 되어 더욱 사업추진을 어렵게 해 왔다. 시공사들은 미분양 등을 우려하면서 사업추진을 지연시키기 위하여 조합운영비 등 사업비용의 대여를 중단했다.
그러나 이런 행태의 사업추진 방법이 좋은 결과를 얻기 어렵다. 지금과 같이 오랜 부진에서 벗어나 분양을 할 수 있는 여건이 형성되는 경우에는 그동안 사업추진을 해왔던 사업들만이 기회를 얻기 때문이다. 좋은 시장여건에서 사업을 추진하기 위해서는 경기가 좋든 나쁘든 사업추진을 멈추어서는 안되는 것이다.
재개발·재건축사업은 조합원과 조합집행부의 의지만으로 할 수 없다. 시장여건이 사업을 추진할 수 있도록 호전된 경우에만 조합원의 부담금을 줄이는 것이 가능하다.
이는 사업을 정상적으로 추진하기 위한 필요조건이다. 결국 정비사업은 시장여건에 의존하는 것이며, 시장여건이 가장 좋은 시기에 사업을 착수할 수 있도록 준비할 필요가 있다.
