박근혜 정부는 취임이후 얼어붙었던 부동산시장을 정상화시키려고 지금까지 10건의 크고 작은 정책을 내놨다. 그 결과 잠자고 있던 주택매매시장이 살아나 지금은 어느 정도 활성화되어 매매건수가 늘어나고 있다.
국토교통부에 따르면 올 상반기 주택거래량은 61만1천 건으로 지난 2006년 이후 최대치를 기록했고, 상반기 평균 1순위 청약경쟁률도 9.4대 1로 역시 2006년 이후 최고 기록을 경신했다고 발표했다.
이렇게 많은 건수가 거래되고 분양도 예전과 비교하여 대폭 늘어났지만 집값 상승세는 안정세를 찾았다. 그래서 현 정부의 부동산정책 전반부는 서승환장관의 시장 정상화 노력에 힘입어 매매시장을 되살렸다는 측면에서 분명 큰 성과가 있었다.
하지만 서민과 중산층을 위한 전ˑ월세시장은 효과가 있었을까? 불행하게도 그 결과는 아직 말하기 힘들다. 전세가격 안정은 매매시장과 달리 당장 들어가 살 집이 있어야 하기 때문에 해법 찾기란 매우 어렵다.
요즘 젊은 주택구매 수요자들은 주택공급률이 100%를 넘어선 상태에서 주택가격이 너무 높을 뿐 아니라, 향후 인구감소와 가구감소가 주택에 대한 가치를 하락시킬 것이라는 생각, 소유에서 이용으로 변화하는 주택 패러다임으로 전세를 선호하고 있다. 이는 전세가격이 지속적으로 상승하는 원인이 되고 있다.
지난 9월 KB국민은행의 발표 자료를 보면 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)이 전국평균 65.7%이며 아파트의 경우에는 72.9%에 이르고 있다. 서울은 69.5%, 수도권은 72.1%, 지방도 73.7%에 이른다.
이렇게 전세가격이 고공 행진하는 것은 크게 세 가지 이유에서 찾아볼 수 있다.
첫째, 주택시장에 워낙 전세물량이 적기 때문이다. 있는 전세물량 마저도 월세나 반전세로 바뀌고 있으니 더 적어질 수밖에 없다.
둘째, 저금리로 전세자금 대출을 얻기도 쉬운데다가 전세보증금은 계약만기일에 돌려받기 때문에 사실상 예금적 성격을 지니고 있어 주택을 구입하기 보다는 이를 선호하기 때문이다.
셋째, 주택수요자들이 매매보다는 전세를 선호하는 것은 주택보유에 대한 부담감과 향후 금리인상 뿐만 아니라 가격 하락에 대한 미래 불확실성 때문이다. 그래서 서민들은 불안하기만 하다.
전세가격 안정은 단기적 처방과 중ˑ장기적 처방으로 나누어 해법을 찾아야 한다. 단기적인 처방으로는 전세수요를 매매수요로 전화하는 방법을 다시 강구해야 한다. 부동산시장이 침체되었을 때 서승환장관은 정부의 세수가 줄어드는데도 취득세 영구인하를 강행했다.
이번에는 전세가격이 매매가격을 추월하려고 하고 있다.
그래서 첫째, 전세수요를 매매수요로 전환하기 위한 한시적 조건부 양도세 면제 해택이 필요하다. 현재 1가구 1주택자가 2년 이상 주택을 소유하면 양도세가 면제된다. 그러나 이제는 1가구 1주택에 대해서는 시기에 관계없이 양도세를 면제해야 된다.
물론 가계대출 증가를 걱정하는 사람도 많다. 하지만 매매가격 대비 전세가율이 70~80%를 유지하는 현 상황에서는 20~30%만 은행에서 차입해도 주택을 구입할 수 있고, 그 정도의 차입 원리금은 감당할 수 있을 것이다.
둘째, 대도시의 재개발ˑ재건축사업은 규제를 완화하여 자율에 맡길 것이 아니라 지역별로 양적(세대수와 면적 등) 쿼터제를 도입하여 단계적으로 이주수요를 분산해야 한다. 그렇지 않으면 치솟는 전세가격을 잡을 방법이 없다.
셋째, 행복주택과 뉴스테이 정책은 당장 전ˑ월세난의 근본적 해결책은 아니지만 시간이 지나 공급이 확대되면 효과가 있을 것으로 본다. 서민층 주거안정을 위한 대책들과 전세안정화대책 등은 지속적으로 추진되어야 한다.
넷째, 중ˑ장기적 관점에서는 정부가 서민들의 가계소득 증대에 신경을 써야하며 서민 주거복지 로드맵을 짠 다음 이를 바탕으로 지속적이고 일관성 있는 세부정책을 펴야 한다. 단순히 임대주택을 몇 가구 더 공급한다는 차원을 넘어 주택정책의 중심축을 서민주거안정 강화에 둬야 한다는 말이다.
