재개발·재건축사업에서 차지하는 비용의 상당부분은 건설공사비에 해당된다. 지역과 사업조건에 따라 다르겠지만 대략 전체 정비사업비의 70~80%정도인 것으로 알려지고 있다. 이렇게 정비사업비에서 차지하는 비중이 크기 때문에 공사비에 따라 사업의 추진여부가 결정되는 것은 어쩌면 당연한 것이라고 할 수 있다.
서울시가 공공관리제 필요성을 강력하게 주장하는 주요 근거도 다름 아닌 시공사의 공사비를 적정수준으로 하기 위함이라는 것이다. 서울시가 시행하는 공공관리제에서는 사업시행자인 조합이 사업시행인가 후에 물량내역에 따라 시공사의 공사비를 제안하게 하는 것이 큰 틀의 그림이다. 그리고 이렇게 하는 것이 사업시행인가 전에 간단한 배치수준의 설계도면으로 시공사를 선정하여 나타나는 문제들을 예방할 수 있다는 것이다.
최근 들어 시공사를 선정하는 정비사업들이 많아지고 있으며, 금년 들어서 몇몇 대형 건설사는 정비사업의 수주액만 수조원에 이르다는 보도도 접할 수 있다.
재개발사업과 같은 정비사업에서 시공사의 적정 공사비를 우리가 쉽게 알 수 있을까하는 궁금증이 생긴다. 그러나 이에 대한 답을 얻기는 쉽지 않다. 왜냐하면 시공사의 입찰결과는 사업구역에 따라 상당한 가격차이를 보이기 때문에 단순하게 비교하기란 여간 어려운 문제가 아니다. 그럼에도 불구하고 시공사의 공사비에 대한 관심을 쉽게 저버릴 수 없는 것은 시공사의 공사비가 곧 조합의 사업성과 조합원의 부담금과 직결되기 때문이다.
얼마 전에 있었던 성남지역 재개발구역 입찰에서는 시공사의 공사비가 올해 있었던 여러 사업장의 입찰결과와 비교했을 때 상당히 낮은 수준이었던 것으로 알려지고 있다. 이런 시기에 시공사의 적정 공사비에 대한 시금석이 될 만한 입찰이 진행되고 있다.
다름 아닌 뉴스테이 시범사업으로 선정된 인천 청천2구역 주택재개발사업이다. 청천2주택재개발조합은 기존의 시공사와의 계약을 해지하기로 조합 총회에서 의결하고 시공사를 새로 선정하기 위하여 입찰공고를 냈다.
정비사업에서 뉴스테이를 결합하여 시행하는 사업의 경우 시공사는 건설공사라는 단순 용역이외에는 어떤 다른 일도 하지 않는 것이 기본원칙이다. 그동안 시공사가 본원적인 업무인 공사이외의 사업비 조달과 신용보강, 그리고 분양과 그에 따른 공사비 수금 등 일련의 자금과 연계된 업무도 동시에 수행해 왔다.
시공사는 재개발과 같은 정비사업에서 자금조달과 분양 등을 거의 전적으로 책임지는 것이 일반적이다. 바로 이런 역할들을 수행하기 위해서는 여러 측면의 위험 요소들을 고려하게 된다. 이런 위험요소를 고려한다는 것의 의미는 위험요인을 비용으로 고려한다는 것이다. 즉, 위험요인이 많을수록 공사비가 증가될 가능성이 높아지는 것이다.
그러나 뉴스테이사업과 연계한 재개발사업에서 시공사는 공사비를 기성대로 수금하면서 공사 이외의 어떤 위험요소도 고려할 필요가 없다는 것을 의미한다. 이런 조건의 시공사 입찰이 바로 청천2구역에서 진행되고 있다. 청천2구역의 입찰 결과는 그동안 시공사가 공사비로 얼마를 받는 것이고, 공사비 이외의 여러 항목에서 공사비를 얼마로 산정하는 것인지에 대하여 구분할 수 있도록 할 것이다.
청천2구역의 입찰결과는 정비사업에서의 시공사의 역할과 비용의 상관관계를 분석하는데 중요한 단초가 될 것으로 전망된다. 또한 서울시에서 공공관리제도의 중요한 측면으로 시공사의 공사비를 적정하게 관리한다는 것과도 비교할 수 있을 것이다. 시공사의 적정공사비를 한 번의 입찰결과를 토대로 평가하는 것이 적절하지 않을 수 있겠지만, 그동안 정비사업에서 있었던 시공사의 적정 공사비 논란에 있어서의 중요한 실마리를 제공할 것은 분명해 보인다.
시공사의 공사비 단가는 조합원의 비례율에 있어서 상당한 영향을 미치게 된다. 그래서 정비사업의 공사비에 대하여 정부와 서울시 등이 관심을 가지고 있으며, 조합원은 자신의 부담금과 직접 관련이 있어서 더욱 관심이 높다.
앞으로 적정공사비가 어느 정도 인지를 알 수 있다면 사업을 추진하면서 불필요하게 빚어지는 다양한 갈등을 완화할 수 있을 것이다. 또한 사업추진에 대한 의사 결정도 더욱 수월해 질 것이다.
