1. 입주관리의 정의
정비사업조합이 시행하는 신축아파트공사가 완료되면 〈도시 및 주거환경정비법〉 제52조(정비사업의 준공인가)의 규정에 의하여 시장·군수에게 준공인가를 받아야 합니다.

 

또 제5항에 따라 준공인가를 받기 전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 등 〈도정법〉 시행령 제56조가 정하는 기준에 적합한 경우에는 준공인가 전이라도 신축아파트를 사용할 수 있습니다.

 

따라서 조합은 준공인가를 받거나, 준공인가 전 사용허가를 받아 조합원 및 일반분양자를 입주시키게 됩니다.

 

이때 사업주체인 정비사업조합은 〈도정법〉 제16조제4항 “조합이 이 법에 의한 정비사업을 시행하는 경우 주택법 제38조의 규정을 적용함에 있어서는 조합을 주택법 제2조 제7호의 사업주체로 보며, 조합설립인가일로부터 동법 제9조의 규정에 의한 주택건설사업 등의 등록을 한 것으로 본다” 의 규정과 〈주택법〉 제43조(관리주체 등) “입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 사업주체가 그 공동주택을 직접 관리하여야 한다”는 규정, 〈주택법〉 시행령 제49조(사업주체의 관리) 제1항 “사업주체는 법 제43조제1항의 규정에 의하여 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리하는 경우에는 입주예정자와 관리계약을 체결하여야 하며, 그 관리계약에 의하여 당해 공동주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 비용을 징수할 수 있다”는 규정에 근거한 사업주체의 입주관리를 통상 ‘신축 아파트의 입주관리’라 하며, 사업주체가 신축되어진 공동주택에서 입주예정자의 과반수가 입주한 후 동별 대표자를 선출하고 그 동별 대표자들이 입주자대표회의를 구성한 후 어떤 방식으로 아파트를 관리할 것인가를 결정할 때까지 사업주체가 공동주택을 직접 관리하게 되는데 이를 실무상 ‘사업주체의 의무 관리’ 라고도 합니다.

 

따라서 사업주체인 정비사업조합이 신축된 공동주택의 관리책임을 가지고 있으나, 현실적으로는 흔히 시공자인 건설회사에 일임하는 경우가 많습니다.

 

 

2. 입주관리의 중요성
입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 사업주체는 입주자들에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 자치관리하거나, 주택법 제53조에 따른 주택관리업자에게 위탁하여 관리할 것을 요구하며, 입주자는 그 요구를 받은 날로부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정하여 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 합니다.

 

입주자대표회의란 동별 세대수에 비례하여 선출된 대표자(동대표)로 구성되는데 만약 조합의 반대세력이 동별 대표자로 선출되어 입주자대표회의가 구성되어지면 많은 문제가 야기될 수도 있습니다.

 

조합의 임원진들에게 동별 대표자 출마자격을 제한하는 선거관리규정을 만들어 비대위 출신 조합원들이 동별 대표자가 되어 최초 입주자대표회의를 구성하려 하다가 법원을 통하여 “동대표 선출 절차를 진행해서는 안된다”는 내용의 가처분 결정이 이루어지고, 동대표 선출 무효확인을 구하는 등 입주민간의 법적 다툼이 많아지고 있습니다.

 

사업시행으로 신축된 아파트에 입주시 정비사업조합의 임원진은 조합원의 지위와 입주자의 지위를 동시에 갖게 되므로 정비사업조합이 청산절차를 밟고 해산등기가 날 때까지 정비사업조합의 집행부는 사업시행의 책임을 다하기 위해 신축된 아파트의 입주관리의 불가피성을 인식하고, 전문 주택관리업체의 선정과 관리사무소의 설치 및 입주자대표회의 구성 등 정비사업의 연장선에서 그 중요성을 인식하여야 합니다.
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