1. 정비사업에 있어서 사업비 조달과 전체 조합원들의 분담금
정비사업은 전체 조합원들이 ①정비구역 내 종전 토지와 건물(종전 자산)을 출자하고, ②사업비를 투입하여 신축 아파트(종후 자산)를 건축하며, 신축 아파트는 ③조합원 분양과 ④일반분양을 하게 됩니다.
위와 같은 흐름에서 총 사업비는 일반분양 수입금으로 우선 충당하게 되는 것이며, 일반분양 수입금으로 충당하지 못한 나머지 사업비는 전체 조합원들의 분담금으로 충당하게 되는 것입니다.
위에서 보듯이 전체 조합원의 분담금은 총 사업비와 총 일반 분양 수입금의 차액으로 결정되는 것인바, 총 사업비와 총 일반 분양수입금이 고정되어 있다면 전체 조합원 분담금은 종전 자산이나 종후 자산의 감정평가액이 얼마인지와는 전혀 무관한 것입니다.
2. 개별 조합원의 분담금과 개별 종전·종후 자산의 감정평가
위와 같이 전체 조합원들이 부담하게 되는 사업비, 즉 전체 조합원의 분담금 총액은 종전 또는 종후 자산의 감정평가액과 무관하나, 관리처분에서 종전과 종후 자산을 감정평가하는 이유는 전체 조합원의 분담금을 개별 조합원들에게 어떻게 안분하여 분담하게 할 것인지를 정하기 위함입니다.
즉, 종전 자산 평가액이 낮은 조합원이 종후 자산 평가액이 높은 동·호수의 아파트세대를 분양받을 경우에는 개별 분담금을 많이 부담해야 하고, 종전 자산 평가액이 높은 조합원이 종후 자산 평가액이 낮은 동·호수의 아파트세대를 분양받을 경우에는 개별 분담금을 적게 내거나 돌려받아야 한다는 등 각 조합원별로 부담금을 안분하는 기준을 정하기 위해서 관리처분계획에서는 종전·종후 자산을 평가하게 됩니다.
이때 그 평가액의 객관성과 공정성을 위해 2개 감정평가사로부터 평가를 받아 이를 산술 평균한 가격으로 평가액을 산정하게 됩니다.(도시정비법 제48조 제5항)
여기에서 감정평가의 객관성과 공정성의 의미가 무엇인지 알 수 있는바, 앞서 본 바와 같이 전체 조합원의 종전자산 평가액이 일반적인 시세보다 낮다거나 높다는 것은 전체 조합원의 분담금 및 개별 조합원의 분담금에 아무런 영향이 없는 것이므로 객관성과 공정성과는 무관합니다. 즉, 각 개별 조합원 사이에 형평에 맞게 분담금의 부담하도록 하는 안분 기준의 객관성과 공정성이 보장되어야 한다는 것을 의미합니다.
결론적으로, 관리처분계획에서 종전자산 평가가 위법하다는 것은 종전자산의 평가가 조합원 사이에 형평에 위반될 경우를 의미하는 것이지, 전체 조합원들의 종전자산 평가액이 객관적 시세보다 낮다거나 본인의 종전자산 평가액이 객관적 시세보다 낮다는 이유만으로 위법하다고 할 수는 없는 것입니다.
3. 비례율과 권리가액 및 조합원 분담금의 산출방식
위와 같은 주장을 조금 더 구체화시켜 식으로 나타내어 보면 아래와 같습니다.
① 조합원 분담금 = 분양아파트 가액 - 조합원 권리가액
② 조합원 권리가액 = 조합원 종전자산가액 × 비례율
③ 비례율 = (총분양수입-사업비) / 종전자산 감정평가총액 ×100
즉, 조합원에게 궁극적으로 의미있는 것은 향후 신축건물에 대한 분담금액의 크기가 될 것인데, 분양수입과 사업비가 고정되어 있을 때, 종전자산의 가액이 늘어나면 비례율이 떨어지고, 비례율이 떨어지면 조합원 권리가액이 줄어들어 결국은 종전자산의 가액을 높여도 조합원 권리가액은 높아지지 않는 바, 조합원의 권리가액이 같으면 분담금 또한 같기 때문에 조합원에게 아무런 이익을 제공하지 못합니다.
4. 검토
관리처분계획에서 종전자산 평가가 위법하다는 것은 종전 자산의 평가가 조합원 사이에 형평에 위반될 경우를 의미하는 것이지, 전체 조합원들의 종전 자산 평가액이 객관적 시세보다 낮다거나 본인의 종전 자산 평가액이 객관적 시세보다 낮다는 이유만으로 위법하다고 할 수는 없는 것입니다.
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