사업일시 중단된 사업장 지분가격 타 구역보다 낮아
장시간 중단되면 사업 좌초될 수 있어 투자 신중론도

 

불조심에 관한 대표적인 표어 중 “꺼진 불도 다시보자”라는 말은 누구나 기억하고 있다. 꺼진 것 같지만 실은 그 속에 불씨가 살아남아 다시 불이 붙을 수 있다는 말이다.

이런 통용어가 재건축·재개발 투자에도 적용이 가능해 보인다. 바로 재건축·재개발 중 사업 중단지역으로 이곳은 추진지역보다 가격 오름세가 낮아 상대적으로 저평가되어 있다. 지금의 서울시내 재개발·재건축(단독주택재건축)사업 내의 지분가격은 하늘 높은 줄 모르게 오르고 있다.

신도시 개발과 관련한 택지지구개발촉진법이 지난해 9월 폐지와 더불어 토지주택공사(LH공사) 역시 오는 2017년까지 공공택지 공급을 중단키로 한 점, 청약 1순위 자격완화 등이 분양시장의 분위기를 끌어올렸고, 여기에 재건축·재개발이 유일한 주택공급 대안으로 떠오르면서 관련한 지분가격이 크게 상승하기 시작했다. 이런 때 저평가 지역의 지분을 2~3년 내다보고 투자에 임하는 것도 권장할 만한 투자 방법이다.

▲ 호전되는 재건축 재개발…지분가격 귀한 몸

대구 황금주공재건축 아파트분양에 14만여명이 몰리고, 부산 대연7구역 재개발 분양에 12만여명이 몰리는 것은 분양시장 호조가 몰고 온 대표적 풍경이라 할 수 있다.

이렇듯 향후에는 서울 수도권의 분양시장 이슈가 더욱 뚜렷할 것으로 보여 재개발지역과 단독주택재건축구역의 지분가격이 계속상승하고 있으며, 특히 사업시행인가 이후 관리처분과 분양시기가 가까워질수록 지분가격은 더욱 높게 오르는 특성을 보이고 있다.

이 같은 모습은 지난 2014년 말부터의 현상으로 분양이 호황을 보이면서 더욱 과열되고 있다. 실제, 성동구 성수1구역 내의 빌라(다세대) 지분 33㎡(약 10평) 안팎의 경우 지분가격이 지난해 말에 비해 크게 올랐다.

이곳은 3.3㎡당 3천만원이라는 상당히 높은 호가를 보였지만 최근에는 더 높게 올라 4천만~4천5000만원을 부르고 있다는 것이 이곳 중개업계의 얘기다.

동대문구 이문동의 한 재개발 구역 또한 20㎡의 지분을 1억원에 구입할 수 있었지만 최근에는 1억2천만원으로 올랐고 이마저도 매물을 찾아보기 힘들다.

중개업계 한 관계자는 “부동산시장이 좋아지면서 분양이 임박한 재개발 입주권이나 지분가격이 크게 오르고 있다”며 “기존 소유자(조합원)들은 더 오를 것으로 보고 매물을 감추고 있다”는 것이다.

▲ 역발상 투자, 오른 곳보다 오를 곳에 투자해야

투자의 가장 기본은 ‘싼 가격에 사서 비싼 가격에 팔아야 한다’는 것이다. 비싸게 샀다면 더 높게 팔아야 하지만 이미 오른 물건 값은 좀처럼 더 오르지 않는 특성이 있다.

부동산 상승기의 재개발이나 단독주택재건축구역 내의 지분가격은 어제 시세가 다르고 내일 매매가격이 다르다. 오른 가격에 지분을 매입하기에는 다소 망설여지는 부분이 없지 않다. 그렇다면 투자자나 실수요자들이 갖추어야 할 자세는 오르지 않았지만 앞으로 오를 곳의 재개발 지분을 골라 매입하는 지혜가 필요하다.

재개발 투자 전문가 K씨는 “일반 투자자의 특성상 오를 가능성에는 투자하지 않고, 오른 곳에만 돈을 넣으려는 성향이 짙다”며 “이럴 때 일수록 투자의 옥석을 가려 접근하는 지혜가 필요하다”고 조언했다.

설명을 덧붙이면, 일반인들은 이미 증명된 곳에만 투자하려는 성향 때문에 가능성에는 자금을 투입하려 하지 않는다는 말이다. 결국 가능성이 입증된 곳은 이미 높은 가격대며, 오를 대로 올라 있는 곳뿐이다.

반면 부동산의 특성상 시간을 두고 기다리는 장기 투자는 반드시 그 성공가능성과 아울러 높은 투자수익 기대가 가능하다.

그 곳 중 하나가 바로 재개발·재건축 구역 중에서 사업이 일시 중단된 곳이다. 이곳은 대개 과거 부동산시장이 하락하던 시기 사업성이 낮아 추진이 중단된 곳들 또는 사업이 추진되다가 법적 절차상의 문제로 조합설립이 무효돼 추진위원회부터 다시 시작해야 하는 곳들이다.

그 중 대표적인 곳이 서울 성북구 석관1구역재건축으로 이곳은 서울시로부터 사업시행인가까지 받았지만 일부 조합원이 제기한 조합설립무효소송으로 인해 추진위원회부터 사업을 다시 시작해야 하는 곳 중 하나다.

석관1구역은 지하철 6호선 상월곡역 3번 출구 바로 인근에 위치해 교통여건이 매우 뛰어난 곳이며, 주변에 천장산, 한국예술종합학교, 한국과학기술연구원 등이 자리해 있다.
이곳의 전용면적 50~53㎡(약 15~16평), 지분면적 33㎡(약 10평) 미만의 빌라가격은 1억8천만원 안팎의 시세를 보이고 있다.

또 사업추진 자금문제로 추진위원회 단계에서 사업이 중단되어 있는 돈암6구역의 경우도 1억8천만~1억9천만원 안팎에 빌라매입이 가능하다.

반면, 사업시행인가를 받아 관리처분 등 재개발사업을 추진 중인 성북구 장위 10구역의 경우 평균 3.3㎡당 2천만원이 넘는 것으로 나타났다. 이곳 A공인중개사 관계자는 “재개발 구역내 빌라의 경우 동일한 33㎡의 지분이라도 건물의 상태에 따라 다소 차이가 있다”면서도 “2억2천만~2억5천만원에 매물이 나오고 있다”고 전했다. 이는 3.3㎡당 가격으로 2천300만원 안팎이며, 비 추진지역과는 3.3㎡당 약 500만 원 정도의 차이를 보이고 있다.

투자전문가 L씨는 “지금처럼 부동산상승기에는 멈춰있는 사업도 다시 일어날 확률이 높다”며 “재개발지역의 사업성과 조합원들의 추진 의지 등을 꼼꼼히 따져, 2~3년 후의 관점에서 중단지역의 투자 포트폴리오를 만들어 보는 것도 좋은 투자기법이 될 것이다”고 전했다.

▲ 사업 중단 28곳 중 구역 해제된 곳도 있어 투자에 신중론도

서울시내 클린업시스템 내의 구별 구역현황을 파악해 보면 사업이 중단된 주요지역은 총 28곳으로 조사됐다. 이 조사 대상에는 조합이 해산됐거나, 이전 고시된 곳 그리고 착공이 이미 들어간 곳은 제외됐다.

이런 곳은 투자의 매력이 낮고 가격이 이미 시장가로 반영이 돼 지분투자로써 적정하지 않기 때문이다. 또한 일시 중단된 곳 중 도봉구 도봉3구역과 관악구 봉천6-1구역, 강북구 수유1-1구역, 금천구 독산4,5구역재건축 등은 주민 과반수 이상의 해제동의로 중단되었거나 서울시의 직권해제로 인해 사업이 중단된 곳이지만, 최근 이곳들은 빌라 건축업자들에게 각광받는 지역이기도 하다. 그 외 주요 지역은 지난해 이전 시공사의 자금지원 등이 원활하게 이뤄지지 못해 사업이 중단된 곳이 많다.

도봉3구역 재개발의 경우 사업시행인가까지 받았지만 시공사인 삼성물산이 부동산시장에 위기가 찾아오자 자금지원을 중단했고, 결국 사업추진이 더 이상 되지 않자 쌓이는 부담을 견디지 못하고 조합원들 스스로 해산동의서를 걷어 조합이 해산됐다.