최근 법원부동산경매의 낙찰가율을 보면, “이것도 상투구나”라는 생각이 든다. 주택의 낙찰가율이 100%를 넘기는 것은 보통이고, 심지어 아파트의 적정 시세보다 높게 낙찰되는 사례가 속출하고 있다.
감정가격의 100%를 넘겨 낙찰을 받는 것은 시세가 그보다 높기 때문이라고 해석되지만, 시세보다 더 높게 써서 낙찰을 받는 것은 특별한 사정이 없는 한 이해하기 어렵다.
요즘은 별다른 문제가 없는 아파트 경매의 경우 10여명에서 많게는 30여명의 입찰자가 몰리는 상황이니 일단 “낙찰받고 보자”는 묻지마 경매가 성행하는 것이다.
사정이 이렇다 보니 경매 낙찰가율이 터무니없이 오르면서 투자자들이 수익을 바라보는 것이 어렵게 됐다. 사실 2002년 이후 민사소송법에서 민사집행법으로 법원 경매관련 사안들이 바뀌면서 경매의 대중화가 선언됐지만 13년여가 지난 지금, 이렇게 많은 사람들이 몰리기는 흔치 않은 현상이다.
특수물건으로 분류되는 특별한 하자가 없는 정상적인 경매 물건의 경우(등기부등본 상 근저당 순위가 가장 빨라 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸하는 경우를 말함) 초보자도 쉽게 권리분석이 가능해 단순히 가격경쟁만 벌이면 되는 사항이라 경쟁이 치열하고, 낙찰가가 고공행진하는 것이다.
한데, 이런 때 의외로 높은 고수익을 올릴 수 있는 경매물건이 있다. 바로 ‘재경매’사건으로 재경매란 이미 누군가가 앞서서 한차례 낙찰을 받았는데 낙찰자가 어떤 이유에서 인지 잔금 납부를 하지 못해 해당 물건이 다시 경매에 붙여지는 경우를 말한다.
재경매사건은 입찰보증금이 10%가 아닌 그 두 배인 20%(서울지역 등)에서 많게는 30%까지 준비해야하니 다소 부담스러운 면이 있고, 또 낙찰을 받았는데 잔금을 납부하지 못했다는 것은 그 물건에 숨어있는 위험이 도사리고 있다는 의문이 가기도 한다.
바로 이점 때문에 재경매 물건은 정상적인 경매물건에 비해 5~10% 정도 낮게 낙찰되는 경우가 많다.
실제 서울 양천구 신월동의 전용면적 59㎡ 아파트의 경우 재경매 물건으로 감정평가금액이 2억3천만원이었지만 51%인 1억1천776만원까지 하락했고 결국 최종 낙찰금액은 감정가격의 68% 수준인 1억5천600만원으로 결정됐다. 이때의 2등 입찰가는 1억5천100만원 이었다.
또 서울 노원구 하계동의 전용 59.40㎡의 아파트 재경매 사건은 감정가격 2억6천600만원에서 94% 수준인 2억4천900만원에 낙찰이 됐는데, 당시 KB국민은행 시세로는 2억7천500만원(로얄층으로 상위평균가 적용)으로 나타나 있어 해당 재경매 사건 낙찰자는 약 2천600만원 정도 낮은 가격에 부동산을 매입하게 됐다. 당시 2등 입찰가는 2억4천200만원이었다.
하나 더 소개하면 서울 금천구 시흥동 B아파트 전용 114㎡ 또한 재경매사건으로 감정평가금액은 3억9천500만원이었지만 한 차례 낙찰됐다가 대금미납으로 다시 경매에 붙여지게 된 상태에서 지난 4월에 감정가격의 89% 수준인 3억5천275만원에 매각됐다. 당시 KB시세로는 4억1천만원으로 재경매 낙찰자는 5천700여만원의 수익을 거둬들인 셈이다. 당시 2등 입찰가는 3억4천560만원이었다.
최근과 같이 감정가격을 넘겨서 아파트를 낙찰받는 사례가 많은 것에 반해 재경매사건은 응찰자수가 적고, 낙찰가율 또한 낮아 비교적 높은 수익창출이 가능한 물건으로 꼽힌다.
재경매사건은 특수물건으로 분류되지만 다른 특수물건에 비해 권리분석이 쉽고, 경매고수가 아닌 경매 입문자라도 충분히 응찰 할 수 있다는 것이 특징이라 할 수 있다.
재경매로 물건이 나오는 경우는 크게 세 가지를 들 수 있다. 하나는 가장 흔한 실수로 부동산의 시세파악을 잘 못하여 나오는 경우가 있으며, 앞서 언급한 숨어 있는 권리가 있어 이를 낙찰자가 인수해야 하는 사태가 발생한 경우, 또 하나는 낙찰자가 해당 물건을 대상으로 담보대출을 받지 못하는 경우로 낙찰자의 신용 등에 문제가 있어 발생하는 경우로 볼 수 있다.
단순 재경매 사건은 그리 흔하지 않지만 잘 찾아보면 권리는 깨끗한데 재경매가 나오는 경우가 있다. 사실 가장 많은 재경매 사건은 선순위임차인이 있는 경우다. 선순위지만 전입일자만 있고, 확정일자가 없는 경우인데, 일반적으로 위장임차인인 경우라 판단하고 낙찰을 받았다가 법원 서류 등 사실관계를 재검토 한 결과 진성임차인일 경우 대금납입을 포기하는 경우가 있다.
