21. 토지관련 공사
4)토지조성사업자의 부가가치세
(1)토지조성사업의 등록
토지조성공사 업을 하기 위하여는 건설사업기본법에 의하여 등록하여야 한다. 일반건설업인 토목공사업(종합적인 계획·관리 및 조정 하에 토목공작물을 설치하거나 토지를 조성·개량하는 공사)을 하려면 기본자본금이 법인사업자는 7억원, 개인사업자는 14억원 이상 되어야한다.

 

주로 대형공사인 도로·항만·철도·댐·하천 등의 건설, 택지조성, 간척, 매립공사를 한다. 전문건설업인 토공사업(땅을 굴착하거나 토사 등으로 지반을 조성하는 사업)은 법인사업자와 개인사업자 동일하게 2억원 이상의 기본자본금이 필요하다. 주로 굴착공사, 성토공사, 절토공사, 흙막이공사 등을 한다.

 

건설업면허에서 정하고 있는 기본자본금은 사업자의 재무상태표(대차대조표)에 표시되어 있는 자본을 단순이 말하지 않는다. 부실자산, 겸업자산 그리고 부외부채를 자본에서 차감시키고 부외자산은 자본에서 가산하며, 특히 현금과 예금이 일시적으로 조달된 가공자산이 아닌 것으로 판정되어야 한다.

 

이렇게 사업자의 제시 재무상태표에서 상기 사항을 가감한 후의 실질자본이 건설산업기본법에서 정한 기준자본금 이상이 되어야 면허를 신청 또는 면허를 유지할 수 있다.

 

(2)건설업 면허 유무에 따른 부가가치세
조세특례제한법 시행령 제106조 제4항 제2호의 규정을 보면 다음과 같다. 건설산업기본법에 의해 등록한 건설업자가 국민주택규모 이하(전용면적 85㎡이하)의 건설용역을 제공할 때는 부가가치세를 면세한다고 규정되어 있다. 즉 건설업 면허가 있는 사업자가 국민주택건설을 위한 택지조성공사를 하면 부가가치세가 면세된다. 이는 국민주택규모 이하의 주택을 저렴하게 공급하기 위하여 국민주택의 건설과 관계된 공사비에 대하여 부가가치세를 과세하지 아니하는 정책적인 목적이다.

 

예를 들어보자. 청솔주식회사는 청솔빌라 1개동 10세대를 신축분양하려고 한다. 국민주택규모 면적과 국민주택규모 초과면적이 각각 50%씩이다. 토지조성공사비가 10억원(부가가치세 별도)이 소요될 것으로 예상한다. 청솔주식회사는 토지조성공사업체와 용역계약을 하려는데 토공사업 면허가 있는 사업자와 계약하는 경우와 면허가 없는 사업자와 계약하는 경우에 상호간의 공사비 차이는 얼마나 될까?

 

먼저 토공사업 면허가 있는 업체와 공사계약을 하면 국민주택건설에 해당하는 토지조성공사비로 5억원이 소요되고(면허가 있으므로 부가가치세가 면세되므로 부가가치세가 없다),
국민주택규모 초과주택의 토지조성공사비로는 5억5천만원이 소요되어서(국민주택초과 주택공사는 부가가치세가 과세된다) 합계 10억5천만원이 소요된다. 토공사업 면허가 없는 사업자와 토지조성공사를 하면 청솔이 지급하는 공사비는 11억원이 소요된다(면허가 없으므로 국민주택 건설용역에 대해서도 부가가치세가 과세된다). 따라서 청솔주식회사는 토공사업 면허가 있는 업체와 계약해야 부가가치세 5천만원이 절약된다.

 

이와 같이 토지조성공사 관련 면허가 있는 건설업체는 국민주택규모의 주택건설에서는 부가가치세가 면세되므로 면허가 없는 건설업체에 비해서 경쟁력이 있다. 

 

5)정비사업조합이 부담하는 부가가치세
정비사업조합은 건설업 중에서 토목공사업 또는 토공사업 면허가 있는 공사업체와 건설공사 계약을 해야 한다. 특정 공사가 국민주택규모 주택건설용역에 해당되면 계산서(부가가치세가 면세이므로 부가가치세가 없다)를 수령하고, 특정 공사가 국민주택규모초과 주택건설용역과 상가 건설용역에 해당되면 세금계산서를 수령하면 된다. 국민주택건설 용역에는 국민주택 택지조성을 위한 건설용역과 국민주택에 부수되는 부대시설인 도로포장, 상수도, 조경, 어린이놀이터, 운동시설, 울타리(담장) 등의 설치에 대한 건설용역이 포함되므로 이에 대한 용역비에 대해서도 계산서를 수령한다. 반대로 국민주택규모초과 건설용역과 상가건설을 위한 부대시설(도로포장, 상수도, 조경 등)을 위한 공사 용역비에 대해서는 세금계산서를 수령하면 되겠다.

 

정비사업조합은 토지조성공사로 인하여 부담한 부가가치세가 매입세액으로 환급 또는 공제 받을 수 있는 지를 검토해야 한다.

 

만약 상기 공사가 토지조성원가로 판명된다면 부가가치세를 관할세무서에 환급 또는 공제 신청하지 말고, 이 불환급 또는 불공제된 부가가치세를 공사원가에 포함시켜서 경비로 공제받아야 한다. 즉 법인세 절감 혜택을 받아야 한다.
문의 : 02-834-7887