10. 정비사업에는 어떤 종류가 있나요?
주택재건축사업, 주택재개발사업 이외에 주거환경개선사업과 도시환경정비사업이라는 것이 있다는 말을 들었습니다. 그리고 리모델링주택조합, 지역주택조합, 직장주택조합, 도시개발사업, 뉴타운사업등 사업의 종류가 엄청 많은데 그 내용은 다 무엇인가요?

 

 

“배 여사야?”
“왜? 언니.”
“나는 재건축과 재개발이라는 말은 자주 들어 보았는데, 요즈음 관심을 가지다 보니까, 재개발, 재건축이라는 말 이외에 도시환경정비사업, 주거환경개선사업, 리모델링사업, 지역주택조합, 직장주택조합, 도시개발사업,  뉴타운사업 등 여러 가지 말들이 있는데, 이것이 다 무슨 사업들인지 잘 알고 있어? 그리고 우리 단지의 경우에는 재건축을 하지 않고 뉴타운사업이나 도시환경정비사업을 택할 수도 있는 것인가?”

 

고 여사의 질문에 대하여 배 여사는 깜짝 놀랐다. 왜냐하면 재건축에 대하여 관심을 가지기 시작한지 얼마 되지도 않은 고 여사가 갑자기 어디서 숨어서 공부를 하였는지, 전문적인 용어를 거리낌 없이 말하면서 사업의 내용에 대하여 관심을 가졌기 때문이다.

 

“언니, 그런데 사실 나도 잘 몰라. 그런데 정비사업은 재건축이면 재건축!, 재개발이면 재개발!, 이렇게 한가지 사업만 할 수 있을 뿐이지, 우리가 원한다고 여러 가지 사업을 할 수 있는 것은 아니야. 근데, 언니는 언제 그렇게 자세한 내용까지 관심을 가지게 되었어?”

 

“나는 궁금하면 못 견디는 성격이잖아. 그래서 인터넷에 검색하여 보았더니 정비사업이라는 말이 나오고, 그런 뒤에 관련된 내용을 검토해 보니까 엄청나게 많은 사업과 사업구역이 나오는 것 있지. 정말로 그렇게 많은 사업구역이 진행이 된다면 아마도 우리나라 전체가 바뀔 것 같아. 정비사업을 너무 많이 하더라.”

 

“언니 그동안 공부 많이 했네. 맞아!, 그동안 건축하였던 주택들이 전부 낡아졌기 때문에 낡은 집들을 부수고 새로운 집을 짓는 것은 어쩔 수 없는 운명이잖아. 왜 그런 말 있잖아, ‘두껍아 두껍아 헌집 줄게~, 새집 다오~’ 라는 말. 이제는 어쩔 수 없이 재건축·재개발을 하여야 하고 우리가 늙어 죽고 난 뒤에도 재건축·재개발사업은 계속될 밖에 없는 것이야. 왜냐하면 지금 새로 짓는 건물도 언젠가는 낡아질 수밖에 없기 때문이야.”

 

“그래, 배 여사야. 그러면 우리가 흔히 접하는 사업 중에 재건축·재개발과 연관된 사업은 어떤 것이 있는지 한번 살펴보도록 하자.”

 

 

김변호사의 강의
♣ 도시 및 주거환경정비법과 기타 법률에 의한 사업
일반적으로 기존의 낡은 주택을 철거하고 그 대지위에 새로운 주택(주로 아파트)을 신축하는 것을 우리는 흔히 재건축 또는 재개발이라고 많이 부르고 있습니다. 그런데 흔히 재건축 또는 재개발이라고 부르는 이러한 사업을 자세히 들여다보면, 그 사업명칭 및 방식이 여러 가지가 있음을 알 수 있습니다.

 

각 법률에 따른 사업을 보면,
-도시 및 주거환경정비법에 의한 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업등 4가지 사업,
-주택법에 의한 사업중 리모델링주택조합, 지역주택조합, 직장주택조합에 의한 사업이 있고,
-도시개발법에 의한 도시개발사업이 있고,
-전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에 의한 시장정비사업이 있고,
-국토의 계획 및 이용에 관한 법률에는 도시계획시설사업등이 있으며,  
-도시재정비 촉진을 위한 특별법에는 위 각 법률에 의한 사업 중 주택법에 의한 사업을 제외한 나머지 4가지 법률에 의한 사업이 재정비촉진지구 안에서 시행되고 있으면 이를 재정비촉진사업이라고 명칭하고 그 사업에 대하여 다른 법률에 우선하여 위 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」을 적용하고 있습니다(2006.7.1.부터 시행).
-그리고 서울특별시 지역균형발전 지원에 관한 조례(2003. 3.15.제정)에 따라서 시행되고 있는 ‘뉴타운사업’, ‘균형발전촉진지구사업’ 등이 있습니다.

 

 

♣ 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업
위와 같은 많은 사업에 대한 개념을 전부 다 이해하려면 너무 복잡하고 시간이 많이 걸리니 우리는 도시 및 주거환경정비법이라는 법에 의한 4가지사업에 대하여 알아보기로 하겠습니다.

 

도시재정비 촉진을 위한 특별법에 의한 “재정비촉진사업”은  주로 도시 및 주거환경정비법의 4가지 사업방식중 한가지를 적용하여 사업방식을 진행하는 것이기 때문에 근본적으로 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업내용을 알게 되면 자연적으로 이해가 될 것입니다. 이 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라고 함)은 기존의 도시재개발법, 주택건설촉진법, 도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법을 폐지 또는 관련규정을 통합하여 제정한 법률로서 2003.7.1.부터 시행되고 있습니다.

 

도정법 제2조를 살펴보면, 정비사업의 개념에 대하여 “‘정비사업’이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축사업을 포함한다”라고 개념을 설명하면서, 정비사업에는 다음의 4가지 사업이 있음을 규정하고 있습니다.

 

 

위 사업내용을 보면, 구체적인 내용이 없기 때문에 서로 비슷하다는 느낌이 들 것입니다. 하지만 위 사업 간에는 분명한 차이점이 있으며, 위 사업 중 어떤 사업을 택하여 진행하느냐에 따라서 사업진행방식도 큰 차이가 있습니다. 위 사업들에 대한 구체적인 차이점 및 사업진행 방법에 관하여는 따로 자세한 설명을 드리도록 하겠는데, 우선 각 사업별로 수립대상요건을 보면 다음과 같이 큰 차이가 있습니다(도정법 시행령 별표1). 각 사업별로 정비구역을 지정할 수 있는 요건을 보면 약간식 사업별로 차이가 나는 것을 알 수 있을 것입니다.

 

 

[별표 1] <개정 2009.11.27>
정비계획 수립대상구역(도정법시행령제10조제1항관련)
1. 주거환경개선사업을 위한 정비계획은 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 지역에 수립한다.
가. 1985년 6월 30일 이전에 건축된 법률 제3719호 「특정건축물정리에 관한 특별조치법」 제2조에 따른 무허가건축물 또는 위법시공건축물과 노후ㆍ불량건축물이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역
나. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 의한 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전에 건축된 노후·불량건축물의 수가 당해 정비구역안의 건축물수의 50퍼센트 이상인 지역
다. 주택재개발사업을 위한 정비구역안의 토지면적의 50퍼센트 이상의 소유자와 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 50퍼센트 이상이 각각 주택재개발사업의 시행을 원하지 아니하는 지역
라. 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
마. 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역
바. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지 등이 과다하게 분포된 지역으로서 건축행위 제한 등으로 주거환경이 열악하여 그 개선이 시급한 지역

 

2. 주택재개발사업을 위한 정비계획은 다음 각목의 1에 해당하는 지역에 대하여 수립한다. 이 경우 법 제35조제2항의 규정에 의한 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역을 포함할 수 있다.
가. 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
나. 건축물이 노후·불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
다. 제1호라목 또는 마목에 해당하는 지역

 

3. 주택재건축사업을 위한 정비계획은 제1호·제2호 및 제4호에 해당하지 아니하는 지역으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 수립한다.
가. 기존의 공동주택을 재건축하고자 하는 경우에는 다음의 1에 해당하는 지역
(1) 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
(2) 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
(3) 노후·불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역
(4) 3 이상의 건축법 시행령 별표 1 제2호가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 제20조에 따른 안전진단 실시결과 3분의 2 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역으로서 시ㆍ도조례로 정하는 면적 이상인 지역
나. 기존의 단독주택(나대지 및 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함할 수 있다)을 재건축하고자 하는 경우에는 단독주택 200호 이상 또는 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역. 다만, 부지 면적이 5천 제곱미터 이상인 지역으로서 시ㆍ도조례로 따로 정하는 지역은 다음에 해당하지 아니하더라도 정비계획을 수립할 수 있다.
(1) 당해 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해 지역을 개발하더라도 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 다만, 추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 그러하지 아니하다.
(2) 노후·불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 3분의 2 이상이거나, 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물의 2분의 1 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대 주택 및 다가구 주택이 당해 지역 안에 있는 건축물 수의 10분의 3 이상일 것

 

4. 도시환경정비사업을 위한 정비계획은 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 수립한다.
가. 제2호가목 또는 나목에 해당하는 지역
나. 인구·산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역
다. 당해 지역안의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외한다)면적이 전체토지면적의 50퍼센트를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 당해 지역안의 건축물의 바닥면적합계의 3분의 2이상인 지역
라. 공장의 매연·소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 의한 도시형 업종이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하고자 하는 공업지역
마. 역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 주택법 제38조의6에 따라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택 건설ㆍ공급이 필요한 지역

 

5. 무허가건축물의 수, 노후·불량건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상 또는 주민의 소득수준 등 정비계획 수립대상구역의 요건은 필요한 경우 제1호 내지 제4호에 규정된 범위안에서 시·도조례로 이를 따로 정할 수 있으며, 부지의 정형화, 효율적인 기반시설의 확보 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 법 제4조제4항에 따른 도시계획위원회의 심의를 거쳐 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 정비구역 수립대상구역 면적의 100분의 110 이하의 범위에서 시ㆍ도 조례로 정하는 바에 따라 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역을 포함하여 정비계획을 수립할 수 있다.

 

6. 건축물의 상당수가 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있거나 상습 침수, 홍수, 산사태, 해일, 토사 또는 제방 붕괴 등으로 재해가 생길 우려가 있는 지역에 대하여는 정비계획을 수립할 수 있다.
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