1. ‘지체없이’의 의미
도시정비법 및 동법이 준용하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따르면 원고 조합은 조합설립미동의자 등을 상대로 지체 없이 조합설립 동의 여부에 관한 최고를 하여야 하고, 2개월 이내의 회답 기간 동안 최고의 상대방이 아무런 의사를 표시하지 않는 경우 회답기간 만료일로부터 2월 이내에 매도청구를 행사해야 한다.
이에 “지체 없이”의 의미에 관하여 살펴보면 ①대법원 2008다40991판결은 “재건축 결의가 이루어진 후 즉시 최고를 하여야 한다는 의미가 아니라, 재건축 사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점에 최고가 이루어져 한다는 의미이다”라고 판시하고, ②서울고등법원 2008나30118판결은 “어느 정도의 기간 내에 최고를 하는 것이 지체 없이 한 것으로 볼 것인가는 최고의 상대방의 이익 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단해야 할 것이다”고 판시하였다.
따라서 ‘지체 없이’라는 말은 어느 정도의 기간 내에 최고를 해야 하는지에 대한 기준이 되는 말이기는 하나 위 규정은 엄격하게 해석하기 보다는 조합의 실정과 여건 등을 종합하여 사회통념에 따라 판단하여야 하는 바, 법원은 조합이 고의적으로 최고를 해태한 경우가 아니면 ‘지체 없이’ 최고를 한 것으로 인정하고 있다고 할 것이다.
2. 소장 부본 별지에 최고서를 첨부한 것이 지체 없이 최고한 것으로 볼 수 있는지 여부(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다63380 판결 참조)
원고 조합이 이 사건 최고서를 첨부한 이 사건 소장 부본의 송달로써 피고에게 매도청구권에 관한 최고를 한 이상 이는 피고가 최고기간 내에 이 사건 재건축사업에 불참가할 것을 정지조건으로 회답기간 만료 다음날 매도청구권을 행사한 것과 동일한 효과가 발생하였다고 볼 수 있으므로 결국 이 사건 소장 부본 송달 이후 도래한 회답기간 경과일 다음날을 매매계약 성립일로 볼 수 있다고 판단하였다.
기록에 비추어 살펴보면 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 매도청구권 행사기간에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
이 부분 상고이유에서 들고 있는 대법원 판결은 사안이 달라 이 사건에 적용하기에 적절한 것이 아니다.
3. 최고를 지체하여 하였을 경우에 그 최고가 매도청구 행사 요건으로서의 효력이 없는지 여부
최고를 지체하여 하였을 경우 그 최고가 효력이 없다고 보게 되면 결국 더 이상 매도청구권을 행사할 수 없다고 볼 수밖에 없고, 그 결과 재건축사업 구역 내에 소재하는 토지 및 건축물의 소유권을 확보할 수 없어 재건축사업의 추진이 사실상 불가능하게 되고 말 것이고, 그 상태에서 유효한 최고를 하려면 재건축결의를 다시 하는 수밖에 없다.
이는 매도청구권의 행사 요건으로서의 최고를 지체한 결과 실질적으로 재건축 결의가 무효로 되고 마는 결과를 초래하는 것이어서 신속한 재건축사업 추진을 도모함으로써 재건축에 동의를 하지 않은 구분소유자는 물론 동의를 한 구분소유자에게도 불필요한 손해가 발생하는 것을 방지하고 나아가 재건축 사업의 장기화에 따른 사회적 비용 부담의 증가를 방지하려는 집건법 제48조의 입법 의도에도 반하는 결과를 가져오고 만다. 재건축 결의의 무효 사유는 그보다 더욱 중대하고 명백한 것이어야 한다.
또한 ‘지체없이’란 문언은 해석을 통하여 그 구체적인 기간이 확정될 수밖에 없는 추상적인 표현이어서 이것을 권리 상실의 요건으로 보게 될 경우에는 권리자의 권리행사 기간에 관한 예측 가능성을 침해하는 결과를 가져오게 되는데, 이 또한 입법자가 의도한 바라고 보기는 어렵다.
이러한 점들을 종합적으로 고려해 보았을 때 집건법 제48조 제1항 소정의 지체없이 최를 하여야 할 의무를 위반하여 한 최고라 하더라도 그로 인하여 발생한 손해에 대한 배상책임을 부담함은 별론으로 하고, 매도청구권을 행사하기 위한 요건으로서의 효력이 없는 최고라고 볼 수는 없다’고 판시한 사례가 있다.
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