부동산에 관심이 있다면 ‘무피투자’라는 말을 들어본 적이 있을 것이다. 일명 ‘갭 투자’ 또는 ‘무자본 투자’라고도 하는 무피투자는 자기자본이 들지 않거나 또는 최소금액으로 투자하는 방식을 말한다. 투자의 궁극적 목적은 최소의 자본을 들여 최대의 수익을 거둬들이는 것이다.
하지만 이런 간단한 원리가 어디 쉽던가. 말 그대로 일반인이나 일반 투자자들에게는 먼 나라 이야기일 수밖에 없다.
반면, 조금만 관심을 기울인다면(가령 주변에 부동산 투자에 대해 지식을 가진 사람이 있다면) 최소 자본으로 최대의 이익을 거두는 방법은 그리 어렵지 않을 수도 있다.
부동산을 대상으로 한, 특히 목적물이 주택인 경우, 무피투자의 방법은 크게 두 가지로 분류된다. 하나는 전세가격과 매매가의 차이가 최소 폭으로 좁혀진 물건을 투자 대상물로 삼는 것이며, 다른 하나는 전세가와 매매가의 차이가 다소 있더라도 법원 경매를 통해 무피투자를 실현하는 것이다.
전세가와 매매가의 차이를 통상 ‘전세가율’이라고 하는데, 서울의 경우 성북구의 평균 전세가율이 전국 최대치인 80%를 초과하고 있어 무피투자자들은 성북구 소형아파트나 신혼부부가 살기에 적당한 크기인 전용(실)면적 기준 42~59㎡의 주택을 매수하고 있다.
또 최근에는 3호선 라인과 9호선 라인을 중심으로 전세족들의 이동이 시작돼 이곳의 전세가율이 상승하는 모양새다. 3호선의 경우 한강이북으로 살짝 벗어난 옥수역, 금호역, 약수역 일대의 전세가가 상승하면서 매매가 역시 꿈틀대는 모습이며, 고양 일산의 3호선 라인도 거래가 활발하다.
9호선 라인은 목동에 가까운 등촌역과 염창역의 인기가 높아지고 있다. 특히 염창역의 경우 직행노선이 정차하는 곳으로 이곳 일대에 전세입자의 관심이 집중되는 모습이다.
이런 곳에서의 무피투자방식은 간단하다. 최근 주택매매수요가 잠시 주춤하는 모습으로 전세는 여전히 부족하지만 매매물건은 쌓여가고 있다.
이 경우 바로 입주가 가능한 주택을 계약한 후 잔금까지의 기간을 최대한으로 늘려 잡는 것이다. 통상적인 잔금까지의 기간은 2개월 안팎이지만 3개월, 많게는 4~5개월까지 길게 잡아 그 동안의 전세가격 상승분만큼 투자금액을 낮추는 방식이다.
이 경우 매도자의 동의가 있어야 하겠지만 집을 파는 입장에서 중도금을 치른다는 조건을 제시하면 큰 반대에 부딪치지 않는 게 보통이다. 매도자도 이사 갈 집을 구해야 하는데, 마음에 맞는 집구하기가 쉽지 않다는 것은 그들도 안다.
실제 필자의 지인인 투자자는 서울 성동구 행당동에 3~4채의 집을 매입했다. 성북구의 전세가율이 가장 높았지만 매매가 역시 높아, 3호선 라인인 성동구를 택했다는 것이 투자의 이유였다.
투자자는 3억5천만~4억원 안팎의 전용면적 59㎡의 주택을 실 투자금 3천만~2천만원에 매입했고, 현재는 매입가격과 동일한 수준으로 전세시세가 형성돼 재계약시에는 투자금 회수는 물론 추가금 회수가 예상되고 있다.
그렇다면 법원경매에서의 무피투자는 어떤가. 이 경우 전세시세에 낙찰을 받아 전세를 내주면 투자자 본인의 투자금은 거의 들지 않는다고 할 수 있지만, 그리 녹록치는 않다.
최근 법원경매의 동향을 살피면, 매물은 적고 투자자는 많아 좋은 물건에는 수십명의 입찰자가 몰리고 있다. 한 마디로 경쟁이 치열해 낙찰가율이 높아져 투자의 매력도가 낮아지고 있다. 그럼에도 여전히 투자자가 늘고 있는 이유는 경매가 쉬워진 것도 하나의 이유지만 무엇보다 한푼이라도 싸게 매수해 보자는 심리가 작용하기 때문이다(여기서의 한푼이란 적게는 수백만에서 물건에 따라 수천만원까지를 말하니 한푼이 결코 적은 액수는 아니다).
법원경매에서 유치권이나 선순위임차인, 선순위가등기 등 특수물건을 제외한 비교적 권리분석이 쉬운 물건의 경우 경매초보자도 쉽게 참여할 수 있다. 낙찰가가 높아질 수밖에 없는 이유며, 평균 낙찰가는 지역에 따라 편차가 있지만 97~105%수준이다. 해당 물건의 시세가 입찰당시보다 높다면 감정가격을 넘겨서 낙찰 받게 되고, 그렇지 않고 비슷한 수준이라면 급매로 내놓은 물건보다 200만~500만원 정도 낮게 입찰을 해 낙찰의 수혜자가 되는 것이다.
물론 이 경우 낙찰금액이 전세가격보다 높다. 서울 수도권의 평균 전세가율은 72% 수준. 소형일수록 전세가율은 높고, 대형은 그 반대다.
그런데 무피투자가 어떻게 가능한 것일까. 여기에는 낙찰받은 물건이 오롯이 자기 소유가 되기까지는 짧으면 3개월 길면 4~5개월이 걸리기 때문이다.
낙찰을 받은 후 낙찰허가결정이 나오기까지 보름에서 한 달여가 소요된다. 그리고 그 때부터 대금납부기일까지가 30일, 그 후 세입자든 전 소유자든 현재 거주자를 찾아가 집을 비워주기를 협의하고 이사날짜가 정해지기까지가 최소 1개월에서 길게는 3개월까지 걸린다.
그 후에야 비로소 온전한 투자자 소유가 되고, 그후 전세든 월세든 아니면 매매든 내놓을 수 있다. 이 기간 동안 전세가는 상승하게 되는데 그 가격이 지역에 따라 다르지만 실투자액과 큰 차이 없이 오르게 될 때 무피투자가 가능한 것이다.
여기서 한 가지 조심해야 할 것은 거주자가 완전히 명도되기 전까지는 집을 부동산에 내놓지 말아야 한다는 점이다. 아무리 경매라도 은행차입은 있을텐데 이것을 줄여볼 요량으로 거주자의 말만 믿고 덜컥 집 계약을 하고, 그것을 기존 거주자가 알게 된다면….
그런 일은 없어야 하겠지만 마음을 졸이게 되는 쪽은 거주자가 아닌 투자자가 된다. 거주자가 이사 갈 집을 못구했다고 버티면, 계약을 한 투자자는 위약금을 우려해야 하기 때문이다.
