구판서
청솔세무회계사무소/공인회계사
21. 토지관련 공사
1)토지관련 공사의 내용
토지관련 공사는 토지를 사용 목적에 부합되도록 하기 위하여 성토, 절토, 매립, 도로, 배수, 옹벽 등을 수행하는 일련의 토목공사이다.
토지 위에 건물을 신축하는 경우에 특정 공사비가 토지관련 공사인지 건축관련 공사인지 구분하는 것이 실무상 어렵다. 특정공사가 토지조성공사에 해당되는지 건축공사에 해당되는지에 따라 건축주(시행자)와 세무당국(국세청)의 이해관계가 대립되어 있다. 왜냐하면, 토지관련 공사에 해당되면 면세에 해당되는 용역이므로 관련 매입부가가치세가 환급 또는 공제되지 않기 때문이다.
예를 들면, 상가분양을 하려는 청솔주식회사는 터파기공사와 관련하여 공사업자에게 11억원(부가세 1억원 포함)을 지급했다. 청솔주식회사는 상기 터파기공사와 관련한 매입부가가치세 1억원에 대해 관할세무서에 부가가치세 환급신청을 했다. 관할세무서는 상기 부가세 환급신청을 검토한 후, 상기 터파기공사는 토지관련 공사이므로 부가가치세를 환급해주지 못한다고 통보해 왔다.
청솔주식회사는 상기 터파기공사는 토지조성공사가 아니라 상가를 신축하기 위한 필수적인 건축공사의 하나이므로 매입부가가치세를 환급해주지 않는 것은 불합리하다고 판단하여 조세불복 절차를 진행했다. 어느 쪽의 주장이 맞을까?
특정지출이 토지조성공사에 관련된 비용인지 건축공사에 관련된 비용인지의 구분은 해당 지출과 건물과의 연결 관계를 파악해야 한다. 즉 특정 공사 지출이 건물과 논리적인 연관이 있는가를 결정해야 한다.
만약 토지가 건물의 대지용으로 구입되었다면 토지를 건물의 대지용에 적합한 조건으로 갖추기까지에 소요된 모든 지출은 토지의 원가에 포함되어야 할 것이다. 반면에 새로운 건물의 기초를 닦기 위한 굴착이나 측량에 소요된 지출은 새로운 건물의 원가로 처리되어야 할 것이다.
예로 들었던 터파기공사를 다시 살펴본다면, 상기 지출이 어느 부문에 해당되는 공사인지를 판단하여 부가가치세를 환급 또는 불환급 처리해야 한다. 공사의 성격이 어느 분야에 해당되는가를 판단하는 것은 쉬운 일은 아니므로 결국 토지조성공사와 관련된 부가가치세 매입세액 환급 또는 공제는 어려운 분야이다.
2)부가가치세법상의 토지관련 공사
〈부가가치세법〉 시행령 제60조제6항에 규정되어 있는 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액은 다음과 같다. 이런 경우에 해당되면 부가가치세가 환급 또는 공제되지 않는다.
가. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액.
나. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만을 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거비용에 관련된 매입세액.
다. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액.
주요한 사례로는 다음과 같은 것이 있다.
가. 건물신축시 지하층 건설에 필요한 터파기공사, 동 건물 주변의 조경·포장공사관련 매입세액은 토지관련 공사가 아니라 건축관련 공사이므로 매입세액은 공제대상이다.
나. 토지 취득 전에 사업성 검토를 위한 토지적성평가용역, 환경영향평가용역 등의 사전평가용역을 제공받는 경우 토지의 취득여부와 관련없이 토지관련 매입세액으로 불공제된다.
다. 지방자치단체에 기부체납하는 사회기반시설의 건설과정에서 성토공사, 진입도로공사, 녹지 및 조경공사 등과 관련하여 수취한 세금계산서상 매입세액은 공제된다. 즉 건축관련 공사로 본다.
라. 토지 조성이 완료된 토지를 분양받아 과세 사업용 건물을 신축하는 것과 관련하여 지출하는 교통영향평가 용역비는 매입세액 공제대상이다.
마. 토지 조성관련 옹벽공사는 매입세액 불공제된다.
3) 법인세법상의 토지관련 공사
가. 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 한다. 즉 매입세액 불공제한다.
나. 도시계획에 의한 도로공사로 인하여 공사비로 지출된 수익자부담금은 토지에 대한 자본적 지출로 한다. 즉 매입세액 불공제한다.
문의 : 02-834-7887
