Q : 서울시 성동구 소재 재개발조합 정비사업 구역 내에 주택과 상가를 갖고 있는 조합원입니다. 최근 조합 측에 의하면 본인이 원하면 현금으로 청산할 수 있다고 합니다. 이에 따른 양도세 등이 걱정이 되고 특히 나이가 많아 어떻게 하는 것이 재산 보전에 유리할 것인지 특히 세 부담이  어떻게 되는지 궁금합니다. 본건 주택은 10년 보유 및 거주한 1세대 1주택이고 8억원을 보상받게 되고, 상가건물은 10년이전에 5억원을 주고 취득했는데 조합에서는 약 20억원을 줄 수 있다고 합니다. 따라서 지금 조합에 양도하면 특혜가 있는지 그리고 계속 갖고 있으려고 하니 나중에 상속세도 걱정이 됩니다. 어떻게 하는 것이 현명한 방법인지 세금 부담 측면에서 답변을 부탁합니다.

 

 

A : 최근에 귀하와 같이 본인 개인 사정에 따라서 사업에 참여하지 않고 재개발·재건축사업 시행중인 사업 구역 내에 있는 종전 주택, 상가, 공장,나대지 등 부동산을 사업시행자 또는 조합에 양도하는 경우가 많이 발생합니다. 이러한 경우에 양도하고 현금청산 받는 자는 세법상 부동산을 현금받고 매도한 것이므로 당연히 양도소득세 과세 대상자가 됩니다. 그 내용에 대해 알아보기로 합니다.

 

첫째, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택을 양도한 경우라면 양도소득세는 전혀 부담할 금액이 없습니다.

 

1세대 1주택 비과세 요건은 기본적으로 1주택을 3년이상 보유했으면 됩니다. 다만 서울, 과천, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시내에 있는 주택인 경우는 2년이상 거주요건을 갖추어야 합니다. 새로운 주택이나 입주권을 먼저 취득한 경우에는 그로부터 2년내에 조합에 양도하면 역시 비과세 대상자가 될 수 있습니다.
귀하와 같이 1세대 1주택이고 8억원을 주택가액으로 보상받게 된다면 양도세는 1원도 낼 필요가 없는 완전 비과세 대상자입니다. 다만 과세대상 주택인 경우에는 당연히 세금신고를 해야 합니다.

 

둘째, 상가, 공장, 나대지를 양도하는 경우에는 주택처럼 비과세 제도는 없으나 조합에 양도하는 경우 정부에 수용당한 경우와 마찬가지로 세금의 20%를 감면해주는 특혜제도가 있으니 잘 활용하셔야 합니다. 다만, 그 사업이 정비기반시설을 수반하는 사업인 경우에 한합니다만 대부분의 정비사업은 감면대상에 해당될 것으로 판단됩니다. 귀하의 경우 얼마의 세금을 내야하며 조합에 양도하여 혜택을 보는 절세액은 얼마나 가능한지 살펴보면 다음과 같습니다.

 

‘양도가액 20억원-취득가액 5억원-장기보유공제 4억5천만원=양도차익 10억5천만원’
‘과표 약 10억5천만원×5%=약 3억6천만원’이 양도소득세액이 됩니다.

 

조합이 아닌 일반인에게 매매한다면 감면혜액이 없으나 ‘도시 및 주거환경정비법’상 정비기반시설을 수반하는 정비구역내의 토지·건물을 사업시행자에게 양도하는 경우 납부할 세액의 20%를 감면받게 됩니다. 따라서 3억6천만원의 20%인 7천200만원을 감면 받을 수 있을 것입니다. 따라서 부담할 세금은 약 3억원 입니다. 상가건물 매매대금 20억원 받아서 약 17억원 정도는 손에 쥐게 될 것입니다.

다음호에 계속
〈문의 : 02-557-0082〉