2010년 하반기 이후 높은 전세가 상승이 올해로 이어지고 있다. 전국기준으로 2009년 3월 이후 23개월 동안 지속적으로 상승했다. 2010년 평균 주택 전세 가격 상승률 7.1%는 2002년 10.1%가 상승한 이래 8년 만에 가장 높았다.

 

2010년 하반기 아파트 입주량 증가로 대세하락론이 우세했던 것에 비추어 보면 격세지감이다. 전세가격 상승은 공급 부족이라는 점은 분명하지만 수도권에서는 불과 반면 만에 공급 과잉에서 공급량 부족으로 변해 가격이 상승한다는 점을 선뜻 수긍하기 어렵다.

 

2011년 연초부터 급격한 가격 상승은 물량 부족보다는 상대적인 물량 감소와 기저효과가 컸다고 볼 수 있다.

 

최근 몇 년간 주택공급 위축에 따라 공급자 우위 시장이 형성되었고, 은행예금 금리도 낮아 임대인들이 전세보다는 월세, 보증부 월세(일정 보증금+월세), 반전세(기존 전세금+추가 월세) 등 월세 형태를 선호해 전세 물량이 상대적으로 줄어들고 있다.

 

이에 비해서 수요자 입장에서는 향후 내집마련 자금의 기초가 되는 자기자본을 축척할 수 있고 금리가 싼 전세를 선호할 수밖에 없어 월세를 외면하고 전세를 찾고 있다.

 

또 다른 측면에서 전세가격이 가장 낮았던 2009년 1월에 계약한 전세입자들이 2년후 계약갱신 기간이 되면서 2년간 올라간 금액만큼 추가 부담해야 하기 때문에 1월과 2월의 전세가 상승률이 높게 나올 수밖에 없다.

 

전세계약 기간이 2년임을 감안하여 아파트의 경우 2년전 2009년 1월과 비교했을 때 서울은 19.4%, 수도권은 16.4%가 상승했다. 지난 1월의 전세가 상승률을 자세히 들여다보면 이 기저효과가 큰 지역일수록 많이 올랐다.

 

다음으로 2007년 이후 민간이나 공공에서 아파트 실질 분양 물량이 줄어 전반적인 공급 부족을 초래했다.
2007년 분양가상한제 도입 및 금리인상 이후 민간의 주택개발사업이 위축되면서 공급부족이 초래된 것을 근본적인 원인으로 볼 수 있다.

 

2011년 아파트 입주량이 19만·20만호 정도이고, 2012년 아파트 입주물량이 13만가구에 미치지 못하는 상황이다. LH공사 재정난에 따라 소형 임대주택인 국민임대주택 사업승인 물량 중에서 경기도에서만 10만호(경기도청 내부자료) 이상 미착공 상태로 있어 소형 공공임대 주택이 원활히 공급되지 못했다.

 

올해 두 번이나 전월세 대책이 나왔지만 전세자금 지원 이외에는 단기적인 효과를 기대하기는 어렵다. 주택 건설에는 최소한의 기간이 필요하기 때문이다.

 

상반기 내에 전세 가격 안정을 추구하기 보다는 올해 내 또는 내년 상반기까지 공급 확대를 통한 전세 가격안정을 찾는 정책이 바람직하다.

 

그동안 주택가격 상승기에 주택시장은 공공의 영역이 너무 광범위하게 확대되어 가격 변동에 공급이 탄력적으로 대응하지 못하고 있다.

 

첫째, 아파트 이외에도 다양한 형태와 가격의 주택이 수요에 따라 건설될 수 있도록 해야 할 것이다. 다세대, 다가구, 오피스텔 건설이 활성화될 수 있도록 공급자 인센티브를 확대해야 한다.

 

둘째, 가격 상승에 대한 공급 탄력성을 확대하기 위해서는 주택공급과 관련된 각종 규제를 완화해야 하는 동시에 건설사들의 자금난에 도움을 줄 수 있는 방안도 찾아야 할 것이다. 재정난에 처해있는 LH공사의 수도권 국민임대주택 미착공 물량에 대하여 부분적으로 BTL 형태로 민간이 참여할 수 있도록 범정부적 차원에서 지원과 제도적 개선이 있어야 할 것이다.

 

셋째, 대규모 임대사업자 육성을 통한 임대산업을 활성화시켜야 할 것이다. 개인 투자자들의 개별적인 매입뿐만 아니라 대규모 매입임대를 통한 임대사업자를 육성한다는 차원에서 접근해야 할 것이다.