노후 공동주택의 주거환경 개선은 국민 대다수가 직접적으로 체감할 수 있는 국가 정책이라는 점에서 매우 중요한 현안이며 정부 또한 이에 대해 높은 우선 순위를 가지고 관련 정책들을 관리해 왔다. 2001년 9월 건축법에서 법적인 개념으로 리모델링을 정의한 이후 지금까지 14년간 13차례 관련 제도의 변화를 거듭해 왔다.
특히 2013년 12월에는 부동산 활성화 정책에 따라 주택법을 개정해 그동안 구조 불안전성을 우려해 금지해 오던 ‘3개층 수직증축’과 ‘세대수 증가’를 허용하게 되었다.
정부의 이러한 정책 변화 추이를 보면, 노후화되어 가는 기존 공동주택의 심각한 문제를 재건축·재개발과 함께 ‘리모델링 활성화’라는 대안을 포함해 풀어보려는 정부의 의지를 엿볼 수 있어 매우 바람직한 정책 변화라고 할 수 있다.
그러나 지난 십 수년간 추진되어 온 정부의 노후 주거환경 개선과 경제 활성화라는 양면적 정책 추진에도 불구하고 실제로 수직증축을 실현한 리모델링 단지는 14개 단지(1개층 수직증축)에 그치고 있으며, ‘3개층 수직증축’이나 ‘세대수 증가’를 실현한 리모델링 단지는 아직도 찾아 볼 수 없다. 따라서 정부의 정책 효과는 극히 제한적인 수준에 머물고 있다.
이는 정부가 지난 십여 년 동안 리모델링의 정책에 대한 필요성은 인정하면서도 발생 가능한 문제점들을 우려해 매우 신중하게 접근해 온 결과라고 판단된다. 이러는 사이에 예상대로 노후 공동주택의 물량은 대폭 증가하고 있어, 당분간 많은 국민들이 소득 수준에 걸맞지 않는 노후 주택과 단지에서 거주해야 하는 불편함을 피할 수 없게 될 것이다.
아파트라는 공동주택은 1960~1970년에 건설을 시작하여 1990년대부터 대량 공급되어 이제는 국민 주거문화의 기반으로 자리 잡고 있다. 그러나 노후화된 공동주택의 주거환경 개선에 대한 단지 자체적인 대응력은 주로 소요 재원부담에 대한 입주민들의 의견 차이로 매우 취약한 실정이다.
여기에 국가적인 재고주택 관리에 대한 정부의 정책 필요성이 제기된다. 정부 리모델링 정책 방향의 대안을 큰 그림에서 보면, 결국 신중하지만 완벽한 정책의 틀 속에서 리모델링 사업을 활성화시킬 것인가, 아니면 기본적인 정책의 틀 속에서 사업을 활성화해 가며 파생되는 문제점들에 대응하고 제도 보완을 해 나갈 것인가에 대한 선택의 문제인 것으로 인식된다.
개인적으로는 후자의 정책이 더 효과적이라고 생각한다. 그 이유는 어떠한 정책도 절대 완벽할 수 없다는 점과 제도적 완벽 추구는 너무나 긴 시간이 소요되기 때문이다. 모든 정책에는 긍정적인 면과 부정적인 면이 공존한다. 결국 정부의 정책 결정은 긍정적인 면에 초점을 맞추되 부정적인 파급효과를 최소화하면서 추진할 수밖에 없다.
정부가 기왕에 정책 방향을 정했다면, 그 정책 취지에 충실한 것이 정부 정책으로서 일관성을 가질 수 있고 정책 효과도 기대할 수 있다. 이렇게 보면 그동안 주거환경 개선과 경제 활성화라는 취지에서 리모델링 정책 변화를 추구해 온 정부가 취해야 할 정책 기조를 좀 더 쉽게 설정할 수 있지 않을까 생각한다.
뿐만 아니라 현재 급속도로 진행되는 노후 공동주택의 문제는 쓰나미와 같이 몰려 오고 있다. 재건축이 불가능해지면서 리모델링의 시점을 놓친 노후 단지들이 향후 10년 내에 부동산 가치의 하락과 함께 급속도로 슬럼화 된다면, 이는 더 심각하게 정부와 지자체의 부담이 될 것이다.
정부의 신속한 정책 대안의 실행과 시장을 겨냥한 새로운 사업 모형의 리모델링 실증사업이 필요한 이유도 바로 여기에 있다.
