미국 연방준비제도이사회는 12월 16일 기준금리를 인상한다고 발표하였다. 미국 연준의 금리인상발표를 앞두고 세계 여러 나라는 자국 경제에 미치는 부정적인 효과를 방지하기 위해서 선제적인 대응조치를 취했다.
대표적으로 유럽국가들은 금리인하를 하였으며, 중국 정부는 환율을 조정한 것이다.
우리 나라의 금융통화위원회는 기준 금리를 지금과 같이 동결하기로 결정하였다.
이렇듯 각국의 숨 가쁜 대응조치들은 미국의 기준 금리 인상이 몰고 올 파장이 얼마나 될지 가늠하기 힘든 상황이라는 것을 보다 분명하게 웅변하는 것처럼 보여 지고 있다.
그리고 우리 정부는 가계부채를 적절한 수준에서 통제하기 위하여 부동산담보대출의 조건을 강화하는 조치를 이미 취하기로 하였다. 내년 상반기부터 부동산담보대출의 조건이 까다로워지고, 원리금을 동시에 상환하게 하는 등 그 강도가 적지 않을 것이라는 전망이다. 이는 앞으로 신규 아파트를 분양받게 될 경우에도 마찬가지로 적용되어서 분양시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상하는 전문가가 적지 않다.
지난 2008년부터 시작된 세계금융시장의 불안으로 촉발되었던 부동산 침체기를 벗어나 회복세에 접어들면서 중단되었던 정비사업이 기지개를 켜는 시기에 또다시 미국발 기준금리 인상이라는 세계금융시장의 변동이 일어나고 있는 것이다. 뿐만 아니라 지난해와 올해 아파트공급이 지나치게 많아서 2~3년 후 부동산시장은 공급과잉에 시달릴 것이라는 부정적인 전망도 고개를 들기 시작한 것이 불과 몇 달 전이었던 것이다.
이런 거시경제의 변동성이 부동산시장에 미치는 영향이 적지 않을 것이고 이는 곧바로 정비사업에 또다시 한파가 몰아치는 것일지 모른다는 조심스런 걱정도 고개를 들고 있다. 재개발·재건축사업은 사업기간이 장기간이며, 또한 많은 이해관계자가 복잡하게 얽혀 있는 구조적인 문제라서 시장변화에 즉각적으로 대응하기에 한계가 있다.
미국발 금융시장의 변동이 재개발·재건축사업과 같은 정비사업에 어느 정도 부정적인 영향을 미칠 것인지 그 강도를 가늠하기 위해서는 시간이 많이 필요하다. 그런데 이렇게 시간이 지나서 그 위험을 인지하게 되는 시점에서는 사실상 더 이상 손을 쓸 수 없는 상황이 될 것이다.
부동산시장의 침체기에도 불구하고 몇몇 지역에서는 재개발사업들이 추진되어 성공적으로 마친 사례들도 있다.
하지만 전반적으로는 사업이 거의 중단되다시피 하였던 것이 일반적이었다. 그나마 지난해와 금년에 사업을 추진하여 분양까지 마친 사업들은 안심하고 사업을 끝마치면 되겠지만, 이제 막 다시 시작을 준비하던 사업들은 다시 주저앉는 형국이 되지 않도록 사업을 신속하게 추진해야 할 것이다. 금융시장이 요동치면 건설사들은 즉각적으로 반응을 보일 가능성이 크다.
건설사들이 이번 미국발 기준금리 인상에 대해서 장기적으로 대응하기 위한 조치들을 취하고 나선다면 재개발조합들은 사실상 다른 대안을 찾기 어려워질 수 있다. 그리고 이런 경험은 이미 지난 몇 년간에 걸쳐서 충분히 겪어왔던 것이다. 조합에서는 지금 시점에 대응할 수 있는 방법이 무엇인지 찾아서 행동으로 나서야 할 때일지 모른다.
재개발사업과 같은 정비사업을 추진 해 관리처분과 일반분양을 앞두고 있는 사업이라면 최대한 시간을 단축하여 조기에 마무리 하여야 할 것이다. 시간을 단축하기 위해서는 건설사와의 협상, 그리고 조합원들의 설득 문제 등에 있어서 더욱 적극적으로 나설 수밖에 없는 것이다. 본계약과 분양가 협의 등에 있어서도 사업추진이 가능한 수준이라면 조합과 조합원, 그리고 시공사는 서로 조금씩 양보하여 사업을 마치는 것이 서로에게 이익이 될 것이다.
만일 그동안 사업추진이 이 정도 단계까지 추진되지 못하고 사업을 재개하는 시점이라면 앞으로의 경제 변동의 추이를 조금 더 지켜볼 필요가 있다. 경기변동의 추이를 조금 더 지켜보자는 것의 의미는 업무를 중단하는 것이 아니라 인허가 등 업무는 정상적으로 수행하면서 본격적인 이주와 철거 같은 업무를 조금 더 신중하게 하는 것을 말한다.
그리고 내년 상반기 정도 지나면서 시장에 큰 파장이 일지 않고 경제여건이 정상적인 수준에서 유지된다면 그때 본격적으로 시작하는 것을 생각해 볼 수 있다.
세계적인 금융시장의 변동, 단기간 공급과잉에 대한 논란, 부동산담보대출 강화 등이 동시에 일어나는 시기라서 조금 더 신중한 접근이 필요한 시점이라는 것은 재고의 여지가 없는 듯하다. 그리고 이런 여러 변동성이 일시적인 현상으로 끝나기를 기대해 보면서 새해를 맞이하고 싶다.
