부동산 매매계약이 체결된 후, 가격에 대한 착오를 이유로 거래당사자 간에 분쟁이 발생하는 경우가 적지 않다.
토지의 현황·경계와 같이 매매계약의 중요부분에 착오가 있는 경우에는 착오를 일으킨것에 대하여 중대한 과실이 없는 한 취소할 수 있다.
그러나 일반적으로 부동산 매매에 있어서 시가에 관한 착오는 부동산을 매매하려는 의사를 결정함에 있어 동기의 착오에 불과하기 때문에 법률행위의 중요부분에 관한 착오라고 할 수 없어 이를 이유로 취소할 수 없다.
부동산 거래가격은 매도호가와 매수희망가 등이 제시되고 거래당사자의 협상과 개업공인중개사의 조정 내지 절충 등에 의하여 최종 결정된다. 이 과정에서 부동산의 시가는 거래관여자들이 참고하는 중요 사항이다.
그러나 시가와 당해 부동산의 적정가격은 상이하다. 거래실무상은 단순한 시가보다도 적정가격이 더 문제되기도 한다. 매도인은 팔고자 하는 부동산가격이 적어도 어느 정도의 금액을 받아야 적합한 것인지, 매수인은 과연 이 금액으로 사도 괜찮을까 하고 고민을 하게 된다.
적정가격 산정은 개업공인중개사 등 전문가에게 도움을 받을 수 있다. 그러나 부동산에 관한 중개를 의뢰받는 개업공인중개사도 가격산정 문제는 큰 고민거리 중의 하나이다. 개업공인중개사가 중개를 하더라도 시가나 적정거래가격에 대한 설명의무 내지 산정의무를 지는 것은 아니다. 그렇지만 실무상에서는 개업공인중개사는 의뢰인 등에게 시가나 적정가격 등에 대하여 설명하지 않을 수 없는 입장에 놓여 있다.
그런데 전문가는 비록 법적 의무는 없더라도 잘못 설명을 하면 그에 대한 책임이 따를 수 있다. 이와 관련하여 대구지방법원은 “임대차계약의 중개의뢰를 받은 중개업자는 감정평가인이 시가나 차임을 감정하듯이 시세조사를 하여 이를 설명할 의무까지는 없으나, 의뢰인이 요구하는 경우 중개업자가 업무를 통하여 이미 인지하고 있거나 통상 조사할 수 있는 방법을 통하여 확인할 수 있는 범위 내에서는 신의성실로써 목적물의 시세를 설명하여 줄 의무가 있다.
중개업자가 시세에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그러한 행위는 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다”는 의미있는 판결을 내놓은 바 있다.
나아가 ‘공인중개사법’에는 중개의뢰인은 중개의뢰 내용을 명확하게 하기 위하여 필요한 경우에는 거래예정가격, 거래예정가격에 대한 중개보수 등을 기재한 일반중개계약서의 작성을 요청할 수 있도록 규정하고 있다. 이 경우 거래예정가격은 전문가로서의 적정가격 산정에 관한 의견이라고 볼 수 있을 것이다.
이와같이 부동산의 시가조사나 적정가격 산정은 거래관여자 모두의 고민거리가 되는 셈이다.
rm렇다면 이러한 문제를 어떻게 해결하여야 할 것인가? 일본에서는 중개계약서에 개업공인중개사(택건업자)가 거래가액에 대한 의견의 근거를 명시하도록 ‘택지건물거래업법’에 의무규정을 두고 있다. 그리고 의견의 근거로서는 가격사정 매뉴얼이나 동종의 거래사래 등에 의하여 합리적인 설명이 행해지도록 제도적 장치를 마련하여 실무를 운용하고 있다.
이러한 방법은 우리가 적극 참고할 필요가 있다. 부동산 유형별로 가격산정을 할 수 있는 매뉴얼을 개발하여, 개업공인중개사가 이에 따라 산정하고 중개의뢰인에게 이를 근거로 제시하여 설명하도록 해야 한다. 그렇게 한다면 개업공인중개사의 부동산에 관한 전문가로서의 신뢰도 제고되고, 거래가격과 관련하여 발생하는 거래관여자 간의 분쟁의 예방도 가능하다.
