Q : 1세대가 여러 개의 주택을 보유한 경우 이 중 하나를 매수한 자는 독자적인 분양자격이 없는지요?

 

 

A : 〈도시 및 주거환경정비법〉 제19조제1항제3호에서는 ‘1인의 토지등소유자로부터’라고 규정하고 있을 뿐, ‘1세대’라는 문구는 없으므로 이를 1세대의 경우에까지 확장하여 유추적용하는 것은 타당하지 않습니다. 그러므로 질문하신 경우에 매수자는 독자적인 분양자격이 있다고 생각됩니다.

 

1. 도정법 제19조제1항제3호의 해석
〈도정법〉 제19조제1항제3호에서는 “조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”고 규정하고 있다. 그리고 동법 제48조제2항제6호에서는 “1세대 또는 1인이 1 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급한다”고 규정하고 있는데 여기서 ‘1인’이란 동법 제19조제1항에 의한 대표조합원이 있는 경우에는 그 대표조합원을 말하는 것이고 구성원인 토지등소유자들 각자를 말하는 것은 아닌 것으로 판단된다.

 

이를 종합해보면 “다주택자로부터 1개의 주택을 매수한 자는 매도한 자와 더불어 대표조합원을 선정해야 하고 이 대표조합원에게 1주택을 공급한다”는 것이 된다. 바로 이것이 수많은 논란을 일으키고 있는 〈도정법〉제19조제1항제3호의 올바른 해석론이다.

 

2. 1세대에 유추적용하려는 견해
〈도정법〉 제19조제1항제3호에서는 ‘1인’이 여러 개의 부동산을 가지고 있을 때에 관한 규정인데 이를 확장하여 1세대의 경우에도 이 조항을 유추적용하려는 견해가 있다. 즉 1세대의 경우에도 1분양권이 인정될 뿐이므로(도정법 제48조제2항제6호), 1세대가 여러 개의 부동산을 가지고 있다가 세대원 중 일부가 부동산을 매각하더라도 그 매수인은 독자적인 분양권이 없다는 것이다.

 

그러나 〈도정법〉 제19조제1항제3호는 2009년 2월 6일에 개정되어 불과 6개월 뒤에 곧바로 시행되었는데 홍보가 제대로 안되었고 공인중개사들도 이를 모르고 중개하여 피해자가 양산되었다. 각 시·도조례가 관리처분계획 기준일(분양신청기간 만료일)을 기준으로 하여 분양자격을 인정하고 있었으므로 1인이 여러 개의 부동산을 가지고 있더라도 관리처분계획기준일 전까지 매각하면 각자 분양권이 있었기 때문이다. 현재 피해자들을 위주로 하여 헌법소원을 제기하려는 움직임이 있다고 하며 법개정의 움직임도 있는 것으로 알고 있는데 피해자들을 소급하여 구제해 줄지는 의문이다.

 

3. 1세대에까지 동 조항을 확장 적용하는 것은 곤란
이와 같은 입법의 정당성도 의심스럽고, 동 조항이 명문으로 ‘1인’이라고 하고 있음에도 불구하고 이를 ‘1세대’에까지 확장 적용하려는 것은 법조항 문언의 해석 한계를 넘어서 부당하게 조합원의 권리를 제한하는 것으로서 타당하지 않다고 본다. 〈도정법〉 제48조제2항제6호에서는 분명히 1주택을 분양하는 대상으로서 ‘1세대’와 ‘1인’을 구별하고 있기 때문이다. 그럼에도 불구하고 제48조제2항제6호를 매개체로 하여 1세대의 구성원이 각자 보유하고 있는 부동산에 대한 매각의 권리를 제한하는 것은 법규정의 해석한계를 넘어선 것이다.

 

위와 같이 해석하려면 〈도정법〉 제19조제1항제3호에 “조합설립인가 후 1인 또는 ‘1세대’의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”라고 하여 ‘1세대’를 명시적으로 포함시켰어야 할 것이다. 그러나 단순히 ‘1인’이라고만 되어 있는 현행 〈도정법〉 제19조제1항제3호를 1세대의 경우까지 확장하여 피해자를 더 양산할 필요까지는 없는 것이다.
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