주택정비사업은 사업의 내용 및 진행과정에 따라 분양신청 조합원, 현금청산대상 조합원, 미동의자, 시공회사, 관련 행정관청 등의 이해관계가 서로 상충될 가능성이 높다.

 

이러한 다양한 이해 당사자의 입장 및 요구사항에 대해 중립적이고 객관적인 제3자적 관점에서 조정·조율하기 위해서는 공정한 감정평가가 필요하다.

 

감정평가업자가 이러한 감정평가업무를 수행하고 청구하게 되는 감정평가 용역보수는 국토해양부장관이 공고하는 ‘감정평가업자의 보수에 관한 기준’에 따라 감정평가액에 일정요율을 적용·적산하여 산정하고 있다.

 

대개 주택정비사업과 관련된 감정평가는 조합원 전체자산 등을 대상으로 하여 감정평가금액이 수백억원 내지 수천억원이 되기 때문에 감정평가 보수도 수억원이 되는 경우가 많이 발생한다.

 

주택정비사업조합의 입장에서 보면 단지 몇 개월 동안 평가업무를 수행하고 몇 억원씩 받아가면 그 비용이 과다하다는 생각이 들 수도 있겠지만, 감정평가수수료에는 그 감정평가금액에 대하여 책임을 져주는 보증성격이 있는 것을 간과해서는 안된다.

 

보통 2천억원의 감정평가액에 1억원 정도의 평가수수료를 부담하게 되는데 평가수수료대비 약 2천배의 금액에 대해서 책임을 져야 한다.

 

감정평가 업무는 보수기준이 폐지된 여타 전문자격사의 업무와 달리 이해관계자들의 일방적 의사에 의하지 않고 제3자의 입장에서 공정하고 객관적으로 수행하여야 하는 업무 성격을 가지기 때문이다.

 

따라서 보수기준은 감정평가 업무가 가지고 있는 사회성, 공공성, 공정성, 중립성 등을 담보하기 위한 제도적 장치이다.

 

감정평가협회 윤리규정에도 “회원은 감정평가 보수를 ‘감정평가업자의 보수에 관한 기준’에서 정하는 기준보다 낮게 제시하는 행위 등으로 다른 감정평가업자를 배제하여서는 아니 된다”고 되어있고, 국토해양부의 ‘감정평가사징계위원회 운영 및 징계양정에 관한 규정’에서는 “업무 수주와 관련하여 감정평가금액, 감정평가 수수료 등을 협상 또는 담합하거나 불공정한 입찰 등의 경쟁행위로 감정평가시장 질서를 저해한 경우”에 업무정지 1년을 징계하도록 되어 있다.

 

또한, 작년 12월에 규제개혁위원회의 규제심사를 통과한 〈부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률〉 개정안에서는 “감정평가업자는 수수료의 요율 및 실제비용에 관한 기준을 준수하여야 하며, 누구든지 감정평가업자에게 이를 위반하도록 요구해서는 아니된다”고 규정하고 있다.

 

주택정비사업과 관련해서는 보수기준에 “구조가 유사한 10호 이상의 공동주택에 대한 평가시 20%를 할인하도록 되어 있으므로 아파트, 연립주택 등 주택재건축사업의 종전자산을 감정평가하는 경우와 주택재개발사업, 도시환경정비사업 및 주택재건축사업의 종후 감정평가를 수행하는 때에도 이를 적용하여 수수료를 절감할 수 있다.

 

또한, 법인세 과표산정을 위한 감정평가시 신탁등기 후 몇 년 이후에 감정평가를 실시하여 감정평가수수료 부담이 증가되는 사례가 있는데, 이는 6월이상 가격시점을 소급하는 경우에는 수수료가 50% 할증되기 때문이므로 감정평가시기만 앞당겨도 불필요한 비용을 줄일 수 있다.

 

아무튼 조합에서는 감정평가수수료 부담을 절감하는 것도 중요하지만, 감정평가금액에 따른 효과에 더 주목해야 한다. 예를 들면, 법인세 과표산정 평가와 관련하여 개별공시지가가 현실화가 안되어 있기 때문에, 감정평가를 통하여 재건축사업의 추진으로 인한 개발이익이 포함된 시가로 현물출자를 하게 되면 일반분양이 많은 조합의 경우에는 수십억원 이상 법인세 등의 절세가 가능하다.

 

이밖에도 감정평가수행에 따른 효과가 많으므로 주택정비사업조합에서는 감정평가사, 시공사 및 정비업체 등과 긴밀한 협의를 통하여 주택정비사업의 개발이익을 극대화 하는데 노력해야 할 것이다.